Kosten koper: wat is het en hoe bereken je het?
Op deze pagina:
Wat zijn kosten koper?
De kosten koper zijn de kosten die je naast de koopsom betaalt bij het kopen van een bestaande woning. Het gaat om de overdrachtsbelasting en notariskosten. Dit zijn de wettelijk bijkomende kosten. Door wijzigingen in de wet kunnen kosten koper in het ene jaar anders zijn dan het andere jaar.
Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je eigenaar wordt van een bestaand huis (dus niet bij nieuwbouw), een bedrijfspand of een stuk grond. Je betaalt ook overdrachtsbelasting over de rechten die bij een huis of een stuk grond horen, zoals bijvoorbeeld erfpacht. Als je een bestaand huis koopt, betaal je meestal over de koopprijs 2% overdrachtsbelasting. Koop je alleen een stuk bouwgrond of een bedrijfspand? Dan betaal je 10,4%.
Vrijstelling overdrachtsbelasting
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een huis waar je zelf in gaat wonen? Dan betaal je sinds 1 januari 2021 eenmalig geen overdrachtsbelasting. Lees meer over de startersvrijstelling op de pagina 'Meestgestelde vragen over Overdrachtsbelasting.
Notariskosten
Een notaris berekent kosten voor het opmaken van de eigendomsakte en de hypotheekakte. De kosten verschillen per notaris.
Wat is een eigendomsakte?
De eigendomsakte, ook wel eigendomsbewijs, akte van levering of transportakte genoemd, is een door het Kadaster officieel gemaakt (gewaarmerkt) bewijsstuk dat jij eigenaar bent van de woning. Dit bewijs hoort bij de woning, niet bij jou als persoon. Wanneer je jouw woning verkoopt, krijgt de nieuwe eigenaar bij de overdracht het eigendomsbewijs van de notaris.
Het inschrijven in het Kadaster kost geld, over het algemeen hoef je dit zelf niet aan het Kadaster te betalen, maar doet de notaris dit voor je. De notaris berekent deze kosten aan jou door.
Wat is een hypotheekakte?
De hypotheekakte is een akte waarin staat dat je jouw woning als onderpand geeft aan de hypotheekverstrekker, in ruil voor een lening (je hypotheek). In deze akte staan de afspraken die je met je hypotheekverstrekker hebt gemaakt. Hierin vind je onder andere de hoogte van je hypotheek, de looptijd, de te betalen rente en de aflosvorm.
Bijkomende kosten bestaande woning
Naast de kosten koper betaal je vaak nog andere bijkomende kosten om eigenaar te worden van een woning. De kosten koper en de bijkomende kosten bij elkaar opgeteld zijn meestal zo’n 6% van de aankoopprijs van de woning. Welke bijkomende kosten je betaalt, verschilt per situatie, maar het gaat onder andere om de volgende bijkomende kosten:
➤ Taxatiekosten
Bij een hypotheekaanvraag is het meestal verplicht om een taxatierapport aan te leveren. Met het taxatierapport wordt de waarde van het huis bepaald.
➤ Advies- en bemiddelingskosten
Een hypotheekadviseur helpt je met de berekening wat je maximaal kunt lenen voor een hypotheek. De tarieven en kosten voor hypotheekadvies verschillen per adviseur en zijn vaak afhankelijk van jouw situatie. Een eerste oriënterende gesprek is vaak gratis. Naast de kosten voor het hypotheekadvies, betaal je ook kosten voor het afsluiten van de hypotheek.
➤ Makelaarskosten
Schakel je een aankoopmakelaar in bij jouw zoektocht naar een woning? Dan vraagt deze een vergoeding (courtage) voor de werkzaamheden die hij of zij uitvoert. De kosten hiervoor verschillen per aankoopmakelaar en je kunt hierover onderhandelen.
➤ Bouwkundige keuring
Als je op het punt staat een huis te kopen en je wilt meer weten over de bouwkundige staat van een huis, kun je een bouwkundige keuring uit laten voeren. De kosten hiervoor verschillen per bouwkundige en zijn ook afhankelijk van de inhoud van het huis. Deze kosten zijn wel aftrekbaar van de belasting.
➤ Kosten voor een hypotheek met NHG
Als je een huis koopt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaal je hier afsluitkosten voor. Dit is eenmalig 0,6% van het totale hypotheekbedrag.
Kosten koper berekenen
De hoogte van de kosten koper hangt af van de uiteindelijke marktwaarde van je woning en de keuzes die je maakt bij de aankoop van je huis. Koop je een huis met NHG? Maak je wel of niet gebruik van een aankoopmakelaar? Met onze hypotheektool kun je berekenen hoeveel jij ongeveer kunt lenen. Je krijgt ook een schatting van de kosten koper. De kosten kunnen uiteindelijk hoger of lager uitvallen.
Rekenvoorbeeld kosten koper
Om een idee te krijgen van hoe hoog de kosten koper kunnen zijn, hebben we een rekenvoorbeeld gemaakt voor een bestaande woning van € 250.000 k.k.
Rekenvoorbeeld bij een bestaande woning van € 250.000
| Kosten | Bedrag | Percentage |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting* | € 5.000 | 2% |
| Notariskosten** | € 800 – 1.900 | |
| Taxatiekosten | € 600 - 800 | |
| Makelaarskosten*** | € 3.750 | 1-3% |
| Bouwkundige keuring | € 375 - 550 | |
| Aanvraag NHG | € 1.750 | 0,6% |
| Advies- en bemiddelingskosten adviseur | € 1.600 – 3.500 | variabel |
| Kosten bankgarantie | € 250 | 1%**** |
| TOTAAL***** | € 17.500 |
* koop je je eerste huis en voldoe je aan de voorwaarden, dan betaal je in dit geval geen overdrachtsbelasting
** Dit is inclusief de kosten voor inschrijving in het Kadaster, honorarium notaris en btw
*** tarief verschilt per makelaar, voor het voorbeeld hebben we 1,5% aangehouden
**** 1% van de waarborgsom (deze is 10% van de aankoopsom)
***** uitgaande van het hoogst genoemde bedrag
Kosten koper meefinancieren
Koop je een woning, dan mag je maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. Je kan de kosten koper dus niet meefinancieren, omdat je niet meer kunt lenen dan dat je woning waard is. Bij een bestaande woning moet je daarom altijd minimaal het bedrag van kosten koper als eigen geld inbrengen.
Zijn kosten koper aftrekbaar van de belasting?
De kosten koper meefinancieren kan niet. Maar er is wel een ander voordeel: sommige van de kosten die onder kosten koper vallen mag je bij je belastingaangifte aftrekken van je inkomen. Bijvoorbeeld de kosten voor hypotheekadvies, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten en de aanvraagkosten voor een hypotheek met NHG. Deze kosten mag je aftrekken over het jaar waarin je de woning hebt gekocht.
Meer over eenmalige aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning
Kosten koper voor nieuwbouw
Een nieuwbouwwoning koop je ‘vrij op naam’, of ‘v.o.n.’. Omdat je de eerste bewoner bent van de nieuwe woning heb je geen kosten koper. Je betaalt geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten voor het opmaken van de eigendomsakte. Je betaalt wel voor eventueel Nationale Hypotheek Garantie, het opmaken van de hypotheekakte en advies- en bemiddelingskosten. Bij v.o.n. zijn de notaris- en kadasterkosten voor de eigendomsakte meegenomen in de koopprijs. Ook betaal je 21% btw over de aankoopprijs, dat zit al bij de koopprijs inbegrepen. Op de pagina ‘Kosten nieuwbouwhuis kopen’ vertellen we je alles over de kosten die je hebt bij het kopen van een nieuwbouwhuis.
Meer vragen over de kosten koper?
Wil je weten wat jouw maximale hypotheek is en welke kosten er voor jou van toepassing zijn? Ga altijd voor een advies op maat naar een onafhankelijke hypotheekadviseur. Voor het eerste (oriëntatie)gesprek rekent de adviseur vaak geen kosten, voor het advies op maat wel. Deze kosten verschillen per adviseur, maar liggen vaak tussen de € 1.600 - € 3.500. Het is verstandig om hier vooraf naar te vragen.
Vind een adviseur bij jou in de buurt
Er komt veel kijken bij het kopen en verkopen van een huis. Wellicht vind je onderstaande onderwerpen ook interessant: