Een huis kopen met erfpacht

Op deze pagina:

Wat is erfpacht?

Meestal word je, als je een huis koopt, eigenaar van zowel het huis als de grond waarop het huis staat. Soms word je echter alleen eigenaar van het huis en blijft de grond eigendom van iemand anders. Je krijgt in dat geval het gebruiksrecht ervan. Dit wordt ‘erfpacht’ genoemd en komt vooral voor in grote Nederlandse steden, zoals Amsterdam, Den Haag en Utrecht.

Gemeentelijke erfpacht en particuliere erfpacht

Er bestaan twee soorten erfpacht: gemeentelijke erfpacht en particuliere erfpacht. Bij gemeentelijke erfpacht is de gemeente eigenaar van de grond. Bij particuliere erfpacht is de ‘erfverpachter’ een natuurlijk persoon, een bedrijf of een woningcorporatie.

Erfpachtcanon: de vergoeding voor erfpacht

Om gebruik te mogen maken van de grond, moet je de verpachter een vergoeding betalen. Deze vergoeding wordt de ‘erfpachtcanon’ genoemd. Je betaalt deze vergoeding maandelijks of jaarlijks aan de eigenaar van de grond. De hoogte van de erfpachtcanon is afhankelijk van de waarde van de grond en de rente die de verpachter rekent. De hoogte van de jaarlijkse canon ligt gemiddeld op 5% van de waarde van de grond op moment van vaststellen erfpachtcanon.

Erfpacht afkopen: voor langere tijd of voor eeuwig

Je betaalt de erfpachtcanon zolang je gebruikmaakt van de grond waar je geen eigenaar van bent. Meestal wordt de erfpachtcanon voor een langere periode vastgezet. In die periode blijft de hoogte van de erfpachtcanon gelijk. Daarna kan de hoogte van de erfpachtcanon toenemen, waardoor ook de woonlasten omhoog gaan.

Het is ook mogelijk de canon voor eeuwig af te kopen. Je betaalt dan een eenmalige afkoopsom aan de eigenaar van de grond. Dit kan vooral interessant zijn als de stijging van de canon afhankelijk is van de waardestijging van de grond. Zo voorkom je dat je woonlasten in de toekomst stijgen én profiteer je van de grond die meer waard wordt.

Of het afkopen van de erfpacht voor jou verstandig is, is afhankelijk van je persoonlijke situatie. Als je de erfpacht eeuwigdurend afkoopt, zullen je maandlasten in de eerste jaren hoger zijn. Je profiteert op de lange termijn echter van een aantal voordelen:

Is de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar?

Ja, de erfpachtcanon is – onder voorwaarden – aftrekbaar van de belasting. Je moet hiervoor eigenaar zijn van het huis waarop de erfpacht rust en de woning gebruiken als hoofdverblijf. Daarnaast is het belangrijk dat de erfpacht rust op de grond, en niet ook op het huis.

Is de erfpacht ook van toepassing op het huis? Dan is er meestal geen sprake van een eigen woning en is zowel de erfpachtcanon op de grond als op het huis fiscaal niet aftrekbaar. Vraag je adviseur naar de precieze voorwaarden.

Als je ervoor kiest de erfpachtcanon tijdelijk of voor eeuwig af te kopen, is de afkoopsom niet fiscaal aftrekbaar. De rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, is meestal wel aftrekbaar.

De voor- en nadelen van een huis met erfpacht

Een voordeel van een huis met erfpacht is dat de aankoopsom over het algemeen lager ligt dan bij een huis waar geen erfpacht op rust. Een huis met erfpacht heeft echter ook nadelen:

Erfpacht en de mogelijkheden voor een hypotheek

Als je te maken hebt met een huis waar particuliere erfpacht op rust, kan het moeilijk zijn een hypotheek te krijgen. Bij particuliere erfpacht kan de verpachter de canon namelijk eenzijdig verhogen, waardoor de hoogte van de woonlasten onzeker is.

Als er sprake is van gemeentelijke erfpacht zijn de mogelijkheden voor een hypotheek gunstiger. De hypotheekverstrekker onderzoekt of de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht of dat er een erfpachtperiode geldt. Geldt er een erfpachtperiode? Dan mag de erfpachtperiode niet aflopen voordat de helft van de looptijd van de hypotheek is verstreken.

Betaal je een jaarlijkse erfpachtcanon? Dan heeft dat gevolgen voor je maximale hypotheek. Een onafhankelijke adviseur kan jou meer vertellen over erfpacht en wat dat in jouw persoonlijke situatie betekent voor een hypotheek. BLG Wonen neemt de jaarlijkse canon mee in de beoordeling van een hypotheekaanvraag.

Wel of geen huis kopen met erfpacht?

Als je een huis op het oog hebt waar erfpacht op rust, is het verstandig je van tevoren goed te laten adviseren over de voorwaarden, mogelijkheden en valkuilen. Een adviseur kan je hierbij helpen.

Onderzoek hoe de erfpacht geregeld is, wanneer de canon kan stijgen als deze niet eeuwigdurend is afgekocht en wat de mogelijkheden zijn voor het verkrijgen van een hypotheek. Bedenk ook hoe lang je van plan bent in het huis te blijven wonen. Het kan een belemmering zijn voor potentiele kopers als de erfpachtperiode bijna afloopt als je het huis te koop zet, omdat de kans bestaat dat de hoogte van de erfpachtcanon dan zal stijgen.

Mogelijk vind je dit ook interessant: