Timo Wiesmeier: “Huren met een koopoptie genereert maatschappelijk rendement”
Elke maand vragen we een expert naar een idee om de woningmarkt weer vlot te trekken. In deze aflevering Timo Wiesmeier. Hij werkt met zijn bedrijf Welvoort aan ‘huren met een koopoptie’. “Als je van plan bent jouw woning in de toekomst te kopen, dan ga je er ook goed mee om.”
Hoe functioneert de woningmarkt in jouw ogen?
“Wat mij verbaast is dat er toch nog zoveel woningen verkocht worden. De gemiddelde verkoopprijs is vier en halve ton en daar heb je een inkomen van ruim een ton voor nodig. In Amsterdam en Utrecht liggen die prijzen nog hoger. Zo’n 80 m2 in een wat mindere wijk, kost ook al ruim zes ton. Wie kan dat eigenlijk nog betalen als je familie je niet financieel kan bijstaan? Ik spreek nog wel eens met makelaars. Zij bevestigen dat het vooral ouders zijn die het kopen van een woning momenteel mogelijk maken voor Nederlandse starters. Als ieder ouderpaar een ton neerlegt1, dan hoeft een jong stel “nog maar” vier ton te lenen. Dit vergroot de vermogenskloof tussen de "have’s en havenot’s", de woningbezitters en de huurders, enorm. Immers de eigen woning is voor veel mensen het grootste vermogen dat ze hebben. En dan kun je wel bouwen in de stad voor minder vermogenden, maar als ze dan in een stad wonen waar alles duur is, hoe doen ze dat dan? Koffie hier om de hoek is bijna vier euro voor een kopje. “De huren zijn ook enorm gestegen. In Amsterdam kun je in de private sector vrijwel niets meer vinden onder de tweeduizend euro. Ook elders in het land lopen de huren in rap tempo op2. Voor huren geldt net als voor kopen: wie kan dat nog betalen?”
Wat is je idee voor de woningmarkt?
“Mijn idee is dat we vastgoed aankopen, nieuw en bestaand. Bij alle woningen hanteren we het puntenstelsel om de huur te bepalen. Dat betekent dat sommige bestaande huurders mogelijk een huurverlaging krijgen. We gaan onze huurders perspectief bieden om hun woning te kopen en mee laten profiteren van de stijging van de woningwaarde. We zullen wel selecteren aan de voordeur, want we willen graag mensen aanspreken die wel een woning willen maar nog niet kunnen kopen. Dat zullen vaak mensen zijn die net begonnen zijn met werken.
Ons idee is om bij verkoop aan de huurder de helft van de overwaarde als korting mee te geven. Dus als een woning oorspronkelijk 400.000 euro kostte en op het moment van verkoop 500.000 euro waard is, dan koopt de huurder hem voor 450.000 euro. In die tussentijd zal het salaris van veel huurders ook zijn gestegen. Of ze zijn misschien samen gaan wonen, wat de financieringsmogelijkheden weer verruimt.”
Je maakt kopen bereikbaarder voor huurders, maar wat bereik je nog meer?
“In Amsterdam heb ik met eigen ogen gezien hoe het middensegment uit de stad verdwijnt: mensen in kleine woningen vertrekken als ze kinderen krijgen. Ze gaan bijvoorbeeld naar Haarlem, van daaruit naar Leiden en soms weer door naar Den Haag en Rotterdam of naar kleinere plaatsen verder van het werk vandaan. Voor de grote stad is het niet goed dat die middenlaag verdwijnt. Dan wonen er straks alleen nog rijke en arme mensen in de stad. Door te huren met een koopoptie krijgen mensen met een middeninkomen, denk aan twee keer modaal, weer een plek in de stad.”
"Door te huren met een koopoptie krijgen mensen met een middeninkomen, denk aan twee keer modaal, weer een plek in de stad.”Timo Wiesmeier, oprichter Welvoort
Wat is ervoor nodig om je idee te realiseren?
“Ik noem ons project ook wel ‘sociaal uitponden’. Normaal gesproken vind ik dat uitponden geen mooi woord, maar nu we het aan de huurders verkopen, krijgt het een sociale lading. De investeerders krijgen er ook iets voor terug: weliswaar een wat lager financieel rendement, maar wel maatschappelijk rendement. De kostprijs van maatschappelijk rendement kan ik berekenen. Daar heb ik een model voor gebouwd. Denk bij dat rendement ook aan het effect van het eigen woningbezit op de omgeving. Bekend is dat eigenaren wat beter voor hun buurt zorgen.
Als je van plan bent jouw woning in de toekomst te kopen, dan ga je ook goed met de woning om. Je zet alleen een nieuwe keuken in je huurwoning als je het perspectief hebt dat je er blijft wonen. Ook zijn mensen waarschijnlijk eerder bereid om in overleg met ons als eigenaar te verduurzamen. Dat kan namelijk vrij ingrijpend zijn, denk aan het vervangen van alle ramen of het leggen van een nieuwe vloer. Als het later jouw woning wordt, dan neem je dat eerder voor lief.
De sociale cohesie en daarmee het gevoel van veiligheid en tevredenheid, neemt ook vaak toe in wijken met veel woningbezit. Over het algemeen zie je dan ook dat woningbezitters status afmeten aan het bezit, al of niet terecht. Wat weer goed is voor het persoonlijk geluksgevoel en de gezondheid. Ook is er nog een ander effect: het vermogen uit eigen woningbezit kan van generatie op generatie overgedragen worden.”
Het zijn wel echt de softe factoren die investeerders over de streep moeten trekken. Gaat dat wel lukken?
“We benaderen Family Offices en investeerders die maatschappelijk rendement willen behalen. Die markt is er en we zien dat ook terug in de interesse voor dit project. Al moeten ze nog echt wel mee willen werken. Gelukkig zie ik dat de S van Social in de ESG-doelen (Environmental, Social en Governance) steeds belangrijker wordt. ”
"Wij richten ons op de groep die nu tussen wal en schip valt, de mensen die ambitieus zijn en wel willen maar nog niet kunnen kopen."Timo Wiesmeier, oprichter Welvoort
En als de huizenprijzen langdurig dalen in plaats van stijgen?
“Het is dan aan de investeerders om besluiten te nemen, maar het idee is dat we niet onder de oorspronkelijke koopprijs verkopen. De koper heeft in de situatie van dalende huizenprijzen overigens ook alternatieven. Hij kan dan ook een vergelijkbare woning in de straat kopen. Wij zullen dan een nieuwe huurder zoeken voor het pand.”
Waarom richt je je eigenlijk op de middeninkomens en niet op de mensen met het minste geld?
Wij richten ons op de groep die nu tussen wal en schip valt, de mensen die ambitieus zijn en wel willen maar nog niet kunnen kopen. Die bijvoorbeeld geen vermogende ouders hebben waar ze van kunnen lenen. Deze mensen rennen lang achter de feiten aan en kunnen misschien wel nooit een huis kopen. Wij helpen ze met het maken van een start van hun ‘woon-carrière’. En we zorgen ervoor dat ze later - als de gezinssamenstelling verandert - kunnen doorstromen naar een grotere woning in dezelfde stad.”
Wat heb je nodig van de politiek?
“Het zou goed zijn als er compensatie komt voor het investeren met maatschappelijk rendement. Bijvoorbeeld door goedkoper geld te lenen voor dit soort projecten. Dan wordt het voor investeerders interessanter. Ook zal de overheid kunnen bijdragen door de overdrachtsbelasting te verlagen voor een woning die gekocht wordt om met een koopoptie te verhuren. De huurders van nu zijn immers de eigenaren van straks. Wij fungeren alleen als een vluchtheuvel naar het eigenwoning bezit.
Bronnen:
1. Parool: Starter brengt steeds meer eigen vermogen in bij eerste koopwoning: gemiddeld ruim 91.000 euro
2. Pararius: Huurmonitor 4e kwartaal 2024
