Madeline Buijs: "Bouw meer huurwoningen om de doorstroming op gang te brengen"
Elke maand vragen we een expert naar een idee om de woningmarkt weer vlot te trekken. In deze aflevering Madeline Buijs, hoofdeconoom bij Colliers, dat grote private en institutionele vastgoedbeleggers adviseert. “De afgelopen jaren had 'buy to let' vaart gekregen: woningen werden van de koopmarkt weggehaald en aan de huurmarkt toegevoegd. Ja, dat heeft natuurlijk allerlei negatieve gevolgen. De route kan veel beter lopen via nieuwbouw. Want het probleem zit hem in de doorstroming.”
Hoe staat de woningmarkt er volgens jou voor?
“Ik probeer niet te pessimistisch te zijn, maar echt geweldig gaat het ook niet. Er is best wel een scheve verdeling in de woningmarkt. Aan de ene kant zijn er de mensen die al een koopwoning hebben en die deze elk jaar in waarde zien stijgen. Daardoor bouwen zij heel veel vermogen op. Aan de andere kant zijn er de mensen die graag willen instappen op de koopmarkt, maar er nauwelijks meer tussenkomen. En de huurmarkt? Ook daar is het ontzettend moeilijk om een geschikte en betaalbare huurwoning te vinden.”
Wat is je idee voor de woningmarkt?
“De woningmarkt is een veelkoppig monster aan het worden. Als ik naar deze markt kijk - en ik ben al best een tijd bij dit onderwerp betrokken – dan constateer ik dat de oplossing vaak zit in nieuwbouw.En ook specifiek in de huurmarkt. Deze markt is in Nederland vrij klein. De afgelopen jaren had 'buy to let' vaart gekregen: woningen werden van de koopmarkt weggehaald en aan de huurmarkt toegevoegd. Ja, dat heeft natuurlijk allerlei negatieve gevolgen. De route kan veel beter lopen via nieuwbouw. Want het probleem zit hem in de doorstroming. Studenten houden hun studentenkamer langer bezet en ouderen stromen bijvoorbeeld onvoldoende door naar seniorenwoningen. Het is daardoor voor veel mensen erg moeilijk om een woning van hun voorkeur te vinden. Als je een impuls geeft aan de vrije huurmarkt, dan komt de doorstroming op gang en zullen de huurprijzen op de lange termijn stabiliseren of misschien wel dalen.”
"Om het te versnellen zou ik de regels versoepelen. Misschien moet je wel minder vastleggen welk type woningen er gebouwd moeten worden."Madeline Buijs, hoofdeconoom Colliers
Waarom bouwen we te weinig en wat kunnen we daaraan doen?
“De rente is hard gestegen, dus de financieringskosten zijn een stuk hoger. Dat is een van de oorzaken. Maar ook de bouwkosten zijn heel hard gestegen na de coronacrisis. En nieuwbouw is heel ingewikkeld in Nederland. De procedures duren heel lang. Er zijn allerlei eisen - zo moet er altijd een percentage sociale huurwoningen worden gebouwd - waardoor het vaak ook best ingewikkeld wordt om al die projecten rond te krijgen. Een termijn van 10 tot 15 jaar is best wel standaard inmiddels, terwijl een prefab woning er tegenwoordig in een aantal maanden staat.
Om het te versnellen zou ik de regels versoepelen. Misschien moet je wel minder vastleggen welk type woningen er gebouwd moeten worden. Niet meer vasthouden aan de verdeling hoeveel woningen in het sociale segment worden gebouwd. Dan ga je meer vrije sector woningen bouwen. Als daar behoefte aan is en projecten daardoor versnellen, vind ik er iets voor te zeggen.
Ik zie verder een rol voor de rijksoverheid. Want elke gemeente heeft vaak weer net andere regels, dus dat is voor een bouwer of een projectontwikkelaar ingewikkeld. Als je dat allemaal
gelijk trekt, dan weet iedereen altijd waar hij aan toe is en kunnen er sneller nieuwe woningen worden gebouwd.”
"Voor commerciële woningbeleggers is het nu veel minder aantrekkelijk om in de woningmarkt te investeren, terwijl zij in 2015 juist zijn aangemoedigd om te beleggen in Nederland. En nu moeten ze alweer weg."Madeline Buijs, hoofdeconoom Colliers
Zijn we er dan of is er meer nodig?
“Het is slechts een van de vele dingen die moeten gebeuren. De vorige minister, Hugo de Jonge, is bezig geweest met een wet die de regie op de volkshuisvesting weer naar het Rijk brengt. Ik denk dat dat echt wel kan gaan helpen. Het is bewonderingswaardig hoe actief De Jonge zich tegen de woningmarkt heeft bemoeid. Toch zorgen al die veranderingen er uiteindelijk voor dat de voorspelbaarheid van de overheid minder wordt. De Wet betaalbare huur is daar een goed voorbeeld van. Voor commerciële woningbeleggers is het nu veel minder aantrekkelijk om in de woningmarkt te investeren, terwijl zij in 2015 juist zijn aangemoedigd om te beleggen in Nederland. En nu moeten ze dan alweer weg. Als je naar de lange termijn kijkt, maakt dat de woningmarkt onvoorspelbaar. De partijen op de woningmarkt die naar de lange termijn kijken willen juist dolgraag voorspelbaar beleid.”
