Georgette Lageman: "Financiële sector moet meebewegen met demografische ontwikkelingen"
Welk cijfers geef je de woningmarkt?
“Het ligt eraan vanuit wiens perspectief je redeneert, denk ik. Eigenwoningbezitters zitten over het algemeen goed. Zij hebben relatief lage woonlasten, bouwen vermogen op en kunnen vaak na enige tijd profiteren van een groeiende overwaarde. Vanuit hen bezien geef ik de woningmarkt daarom een 8. Maar voor mensen die aangewezen zijn op de vrije huursector en zouden willen kopen, is dat echt anders. Zij hebben die voordelen niet. Bovendien is het lastig om de overstap te maken, dus ik zou de woningmarkt vanuit hun perspectief een 4 of 5 geven.”
Wat is je idee?
“Ik zou willen pleiten voor meer aandacht voor gezond maatwerk in de financiële sector. Onder maatwerk versta ik het aanbieden van financiering waarbij je veel nadrukkelijker kijkt naar wat er mogelijk is op basis van de financiën van een huishouden. Ook als dat betekent dat je verder kijkt dan de standaard normen. Alleen kijken naar Loan To Value en Loan To Income, zoals bij een aanvraag voor een hypotheek binnen de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, zegt namelijk niet altijd genoeg. Als je als geldvertrekker kijkt naar het bestedingspatroon van mensen en naar eventuele fiscale voordelen, dan is er voor sommige huishoudens meer mogelijk dan binnen de standaardnormen.
Onder gezond maatwerk versta ik dat we als geldverstrekker goed blijven nadenken. Verder kijken dan de standaardnormen betekent natuurlijk niet dat alles onbeperkt mogelijk is. Aan ons de taak financieringen samen met adviseurs op een aantoonbaar verantwoorde manier aan te bieden. En daar is meer voor nodig. Ik denk aan duidelijk beleid en kaders voor maatwerk die inhoudelijk aansluiten op vragen uit de markt. Ook is meer kennisuitwisseling rond maatwerk noodzakelijk.”
“Wonen is een basisvoorwaarde in onze samenleving. Daarbij moet de woning passend zijn, zowel qua wensen als financiën. En dat geldt voor zowel huur- als koopwoningen."Georgette Lageman, manager Expertise Centrum Wonen bij BLG Wonen
Waarom draagt jouw idee bij aan het oplossen van de woningnood?
“Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid, zo staat het vrij plechtig in artikel 22 van de Grondwet. Voor mij betekent dit dat wonen een basisvoorwaarde is in onze samenleving. Daarbij moet de woning passend zijn, zowel qua wensen als financiën. En dat geldt voor zowel huur- als koopwoningen.
Als geldverstrekker zien wij dat klanten die willen kopen uiteenlopende wensen en financiën hebben. We vinden het dan ook belangrijk dat we op die verschillende wensen aansluiten met onze financieringen. De financiële sector heeft daar een belangrijke rol in. En niet alleen voor de mensen met veel geld, bijvoorbeeld in de familiesfeer. Ook voor huishoudens die minder te besteden hebben, zijn er betaalbare woningen en financieringsmogelijkheden nodig.”
Wie hebben straks meer kansen op een woning als jouw idee wordt uitgevoerd?
“Op dit moment wordt er in de financieringsnormen uitgegaan van een standaardhuishouden. Daaronder wordt een tweepersoonshuishouden zonder kinderen met één inkomen verstaan. In 2030 zijn er echter 6,5 miljoen huishoudens die er anders uitzien dan deze beschrijving. Dat is volgens het CBS meer dan 75% van de huishoudens in Nederland. Je zal daarom als financiële sector mee moeten bewegen met de ontwikkelingen in de samenleving. Zo neemt het aantal eenpersoonshuishoudens enorm toe en werken mensen vaker als zzp’er dan in loondienst. Deze veranderingen hebben een directe invloed op financieringsvragen en -mogelijkheden. Met gezond maatwerk blijven we als financiële sector relevant en sluiten we aan op andere financieringsvragen die deze nieuwe samenlevingsvormen vragen.”
Hoe uitvoerbaar is het?
“Onlangs hebben we een grondige analyse gedaan naar de verschillen tussen maatwerk en reguliere hypotheken. Vooral omdat er in de sector veel mythes rond maatwerk leven; maatwerk zou te risicovol te zijn, te duur voor de organisatie, te tijdrovend en ga zo maar door. Uit ons onderzoek blijkt op alle fronten het tegendeel. Dus maatwerk is zeker uitvoerbaar, het vereist alleen wel de bereidwilligheid en de expertise vanuit een geldverstrekker om te zoeken naar een verantwoorde financiering, binnen of buiten de standaardleennormen.
Nu hoor je in discussies nog weleens dat afwijken van de standaard financieringsnormen een groot risico op overkreditering met zich meebrengt. Dat hoeft in mijn optiek niet zo te zijn. Een aanvraag kan afwijken van de normen en tegelijkertijd volstrekt verantwoord te financieren zijn. Er is pas sprake van overkreditering als de financiering onverantwoord is ten opzichte van het inkomen en leefsituatie van de klant. Bij een toegekende maatwerkaanvraag is daarvan geen sprake, anders zouden we die aanvraag als geldverstrekkers uiteraard niet goedkeuren.
Wat je ook wel vaker hoort is dat het verruimen van financieringsmogelijkheden zou leiden tot hogere woningprijzen. Ten eerste is het de vraag of een beperkt aantal maatwerkfinancieringen dit als gevolg heeft. Ten tweede kun je niet de macro woningmarktproblematiek afwikkelen op het individu. Als je morgen zou stoppen met maatwerk, neemt niet de vraag naar woningen af. Wel zijn er dan woningzoekenden die nu wel, maar dan geen woning meer kunnen kopen. Dat zou een slechte ontwikkeling zijn, want voor de financiële situatie van klanten is in het in de afgelopen jaren verstandiger geweest om te kopen dan duur te huren in de vrije huursector.”
"Maatwerk is in opleidingen vaak een onderbelicht onderwerp, omdat de toepassing ervan in de praktijk per aanvraag verschilt en er dus weinig gestandaardiseerd lesmateriaal voor te maken is. In mijn optiek zou je er daarom juist bij stil moeten staan en moeten inzetten op vaardigheden, zodat je goed met die wisselende situaties om kan gaan.”Georgette Lageman, manager Expertise Centrum Wonen bij BLG Wonen
Wat moet er veranderen in de wet- en regelgeving om van dit idee een succes te maken?
“De Tijdelijke regeling hypothecair krediet geeft ruimte om af te wijken van de financieringsnormen, dus er is geen verandering in wetgeving nodig. Maar het feit dat iets kan, betekent nog niet dat het in de praktijk ook altijd wordt toegepast. Daarvoor is dus een ander geluid in de discussie voor nodig.
Daarnaast is het ook goed als er in het opleidingscurriculum meer aandacht komt voor maatwerk. Maatwerk is nu nog vaak een onderbelicht onderwerp omdat de toepassing ervan in de praktijk per aanvraag verschilt en er dus weinig gestandaardiseerd lesmateriaal voor te maken is. In mijn optiek zou je er daarom juist veel bij stil moeten staan en moeten inzetten op vaardigheden zodat je goed met die wisselende situaties om kan gaan. Aanvragen die binnen de standaardnormen vallen, hebben vaak minder toelichting nodig.”
Is er draagvlak voor het idee bij degenen die direct betrokken zijn?
“Het succesvol toepassen van maatwerk doe je als keten samen. Natuurlijk hebben financieel adviseurs kennis en expertise nodig om financieringen voor hun klanten in te dienen. Daarnaast zullen geldverstrekkers bereid moeten zijn om binnen de ruimte die de Tijdelijke regeling hypothecair krediet geeft ook verantwoorde maatwerkfinancieringen aan te bieden. Tenslotte kunnen de marktondersteunende partijen als het Nibud en NHG hun kennis inzetten bij het creëren van marktoverstijgende kaders en richtlijnen.”
Hoe realistisch is het dat dit idee ook echt wordt uitgevoerd?
“Maatwerk toepassen gebeurt gelukkig al, dus realistisch is het zeker. Maar veel adviseurs zullen beamen dat de financieringsmogelijkheden voor maatwerk afgelopen jaren wel zijn afgenomen. Dus zeker gezien de ontwikkelingen naar de toekomst blijft het ontzettend belangrijk dat maatwerk mogelijk blijft en dat we daar tijd en onze expertise voor blijven inzetten. En ook de noodzaak ervan blijven agenderen.”
Zou je tot slot nog een tip hebben voor de nieuwe minister van Wonen?
“Financieringsnormen vallen niet zo zeer onder de verantwoordelijkheid van de minister van Wonen maar onder die van de minister van Financiën. Ik zou beide bewindslieden daarom willen verzoeken vaak en intensief met elkaar op te blijven trekken bij het maken en uitvoeren van de plannen voor de woningmarkt. Want deze markt wordt pas echt toegankelijk als er én meer woonruimte bij komt én deze ook betaalbaar is, met passende financieringsmogelijkheden.”
