Aart Cooiman: ”Houd wonen betaalbaar door het collectief eigenaar te maken”
Kun je kort iets vertellen over je werk bij Rabobank?
“Ik ben werkzaam bij het onderdeel Rabobank Real Estate Finance. Daar ben ik intern ondersteunend aan de relatiemanagers van de bank, die met klanten over de volle breedte in gesprek zijn over financieringsvraagstukken rond bouw en vastgoed. Daarnaast geef ik trainingen aan collega's over marktontwikkelingen, bancaire financieringsvraagstukken en beleidsontwikkelingen. Dat is het generieke deel van mijn functie. Daarnaast houd ik mij specifiek bezig met de woningmarkt vanuit het perspectief van het commercieel vastgoed. Denk aan alles wat niet particulier eigendom betreft, verhuur dus. Bijvoorbeeld bij woningcorporaties, in de langdurige (woon)zorg, maar ook de collectieve woonvormen die opkomen hebben mijn aandacht.”
Welk cijfer zou je de woningmarkt geven?
Welk cijfer zou je de woningmarkt geven? “Het is überhaupt de vraag of er sprake is van een woningmarkt. Ik vind van niet. Daarvoor is er veel te veel regelgeving en beïnvloeding. Het is - op zijn zachtst gezegd - een gereguleerde markt. Met alle consequenties van dien, want echte marktwerking zou leiden tot het oplossen van het tekort aan aanbod. Overigens vind ik het logisch dat de overheid ingrijpt, maar je kunt dus niet van een echte markt spreken.
De woningmarkt is voor mijzelf en mijn omgeving zeker een 7 of misschien wel een 8 waard. Omdat iedereen van ons gezin goed terecht is gekomen. Kijk je verder dan je eigen bubbel dan zijn er natuurlijk genoeg overwegingen om te zeggen dat de woningmarkt er helemaal niet goed voor staat. Er zijn mensen die geen huis kunnen vinden of die niet kunnen verhuizen naar een woning waar ze eigenlijk naartoe zouden moeten gaan. Denk aan de starter, maar ook aan de oudere die niet kan doorstomen naar een huis dat beter past bij zijn of haar levensfase. Hoewel de meeste mensen prima wonen in Nederland, is er een groep voor wie dat gewoon niet makkelijk is.”
Waarom vind je de woningmarkt geen markt?
“Wonen is een grondrecht. Dat staat zelfs in de Grondwet vermeld en in die zin vind ik het ook wel passend om daar anders mee om te gaan. En vanuit de gemeenschap te zeggen dat het geen markt is, zoals de zorg ook eigenlijk geen markt is, net als een onderwijs. Dat zijn gewoon primaire zaken waar je anders mee om zou moeten gaan. En in dat perspectief past ook mijn idee.”
"Door het collectief eigenaar te maken van de woonruimte en de vermogensontwikkeling ook bij het collectief te houden, heeft als grote voordeel dat voor toekomstige generaties de woonruimte betaalbaar blijft.”Aart Cooiman, sectorspecialist bouw, (zorg-) vastgoed, woningcorporaties en wooncollectieven Rabobank
Wat is jouw idee om de woningmarkt te verbeteren?
“We zouden meer moeten kijken naar constructies waar het collectief eigenaar is van de woonruimte. Collectief Coöperatief Eigenaarschap dus. En dat de vermogensontwikkeling dus ook bij het collectief blijft. Dat heeft als grote voordeel dat voor toekomstige generaties de woonruimte betaalbaar blijft. Het recht op wonen betaal je in deze constructie met een huurvergoeding. En dan ook nog eens aan het collectief waar je zelf lid van bent! Een prachtige vorm waar naar mijn idee veel in te doen is en ook veel kansen liggen voor de markt. Als we met elkaar die weg op willen gaan, ja, dan verandert er echt veel in de Nederlandse economie.”
Hoe beproefd is dit idee?
“Het is zeker geen nieuw idee. Je moet je voorstellen dat eind 19e eeuw heel veel initiatieven ontstonden vanuit de gegoede burgerij. Er ontstonden verenigingen, woonverenigingen en coöperatieve structuren die woonruimte voor hun leden regelden, zoals net beschreven, maar dan in een andere tijd. In de loop der tijd is wonen steeds meer geïnstitutionaliseerd geraakt en zijn die burgerlijke initiatieven voor een groot gedeelte opgeslokt door die institutionele partijen, met als gevolg dat er een grote afstand is ontstaan tussen eigenaars en bewoners.”
Wat versta je onder die afstand?
“Afstand op het vlak van leefomgeving en gemeenschapszin, maar ook op het gebied van beheer, zelfredzaamheid en betrokkenheid. Met als gevolg dat die instituties steeds meer op afstand kwamen te staan. Daar ging rendementsontwikkeling een rol spelen. Ze gingen ook winst maken. Sterker nog; er werd zelfs winstbelasting geheven over de huuropbrengst van corporatiewonigen. Toch bijzonder dat je winst kunt maken op sociale verhuur!
De coöperatieve traditie die Nederland had op het gebied van wonen, zijn we kwijtgeraakt na de komst van de Woningwet en zeker na de Tweede Wereldoorlog, toen het produceren van wonen dominanter werd boven de structuur waarin dat wonen plaatsvond.”
Er is een chronisch tekort aan woningen. Hoe draagt jouw idee bij aan het verminderen van dit tekort?
“Er zijn te weinig mensen die samen wonen. Dus eigenlijk is het geen woningvraagstuk, maar een liefdesvraagstuk. Bij Collectief Coöperatief Eigenaarschap is er sprake van een woongroep, een alternatief voor de wat meer traditionele gezinsvorm, waarbij je ziet dat het individualisme zich combineert met een soort van groepswonen. Waarom heb je allemaal een eigen wasmachine nodig of een eigen logeerkamer?
Qua duurzaamheid is het ook een andere vorm van wonen. Mensen wonen op een kleinere oppervlakte, hebben een mindere grote voetprint en zijn ook beter in staat om aan duurzaamheid mee te doen. De nieuwe gebouwen van dit soort woongroepen zijn ook vaak van biobased materialen gemaakt. Circulair waar dat kan.
Collectief Coöperatief Eigenaarschap bestaat al. Ik schat dat er nu in Nederland 10 tot 15 verenigingen op die basis functioneren. Een stad als Amsterdam stimuleert deze vorm van wonen. De Warren is een bekend project en Bajesdorp is bijna klaar. In totaal zijn er in deze stad zo’n acht projecten op locaties die nog in de steigers staan. Maar het beperkt zich echt niet alleen tot de hoofdstad. In Groningen is - een beetje onder de radar - net het prachtige Ebbingehof geopend. Ook een woongroep die op basis van Collectief Coöperatief Eigenaarschap werkt.”
De Warren is een voorbeeld van een collectief woongebouw op Centrumeiland in Amsterdam met 36 appartementen voor sociale- en middenhuur | ©️ Natrufied-architecture
Wat is er qua wet en regelgeving nodig om de ontwikkelingen die je voorstelt meer vaart te geven?
“Een aantal dingen moeten net de goede kant op vallen. Je hebt een groep nodig, dat is de eerste g. De tweede g is die van geest ofwel mindset. En natuurlijk heb je grond en geld nodig. En geld heb je dan natuurlijk in allerlei soorten en maten. Je hebt het bancaire geld. Dat is eigenlijk het eenvoudigste. Maar het geld wat de bank niet kan financieren, moet van anderen komen en dat geld is een issue. Daar gaat de overheid met een potje van 40 miljoen een eerste stap in zetten.”
Waarom kunnen banken Collectief Coöperatief Eigenaarschap niet volledig financieren?
“Banken kunnen particuliere woningen vanuit de particuliere regelgeving op basis van de inkomsten- en lastenratioregels financieren tot maximaal 100%. Maar bij Collectief Coöperatief Eigenaarschap hebben we het over verhuurde woningen. Er wordt een huurcontract gesloten. De huurders hebben recht op huurtoeslag, indien ze daarvoor in aanmerking komen. Er is bancair gezien dus sprake van een zakelijke financiering aan de vereniging. En de ECB en Nederlandse toezichthouders op de banken houden in de volle breedte toezicht op de bancaire ratio's van zakelijk vastgoed. Waarbij Loan To Value [hoeveel je op basis van het onderpand mag lenen, red.] begrensd wordt door de kasstroom die de huurinkomsten genereert.”
Hoeveel minder kun je lenen?
“Ik denk dat tussen de 60% en de 70% geleend kan worden. Dat betekent dus dat zo'n 30% tot 35% van de investeringssom uit andere bronnen moet komen. De g van geld is dus een probleem. Maar het begint al met regelgeving. Je moet groepen verleiden om een groep te vormen. Daar heb je dus stabiliteit van beleid bij nodig, een stabiele visie. Als de regels steeds weer veranderen, is er geen stabiele basis om in zo’n vereniging te stappen op basis van Collectief Coöperatief Eigenaarschap.
En dan is er nog de grond. Het gemeentelijk grondbedrijf wil de hoogste opbrengst hebben. Ja, dan ga je niet verkopen aan een collectief, want die gaat nooit de maximale grondprijs betalen, dan gaat de grond naar een ontwikkelaar van koopwoningen. Dus de overheid heeft ook iets te doen met de grondprijs en dat kan vanuit een volkshuisvestelijke visie. Als je een woonvisie hebt op een op een gebied, dan kan je als gemeente zeggen dat je gewoon betaalbare woningen wil faciliteren en dat je een lagere grondprijs accepteert.
Kijk naar ons buurland Duitsland. München heeft voor haar grondpolitiek - om de stad betaalbaar te houden -een miljard euro beschikbaar gesteld om gereduceerde grondprijzen te realiseren. En in het Zwitserse Zürich is er volksraadpleging gehouden. Ze hebben met elkaar besloten 50% van de nieuwbouwproductie uit te geven aan collectieve woonvormen. Dat zijn voorbeelden van hoe je als samenleving anders om kan gaan met je woonvraag, met je woonvisie. Dat hebben we nodig. Ja, Dat is geen regelgeving. Dat is meer een stukje mindset.”
"De g van geld is een probleem. Maar het begint al met regelgeving. Je moet groepen verleiden om een groep te vormen. Daar heb je dus stabiliteit van beleid bij nodig, een stabiele visie. En dan is er nog de grond. Het gemeentelijk grondbedrijf wil de hoogste opbrengst hebben."Aart Cooiman, sectorspecialist bouw, (zorg-) vastgoed, woningcorporaties en wooncollectieven bij Rabobank
Je had het al even over München en Zürich. Wat zijn de ervaringen van die steden?
“Het betekent dat mensen er betaalbaar kunnen wonen, terwijl een ander deel van de bevolking in diezelfde steden een dure koop- of huurwoning heeft. Het is een vorm van onverdeeldheid, die wij via de sociale verhuur proberen te regelen, maar in de praktijk niet meer zo werkt. De Nederlandse volkshuisvesting heeft de laatste genadeklap van regulering en fiscalisering niet overleeft, ben ik bang. Wat ik bedoel? Huurders mogen niet te veel verdienen om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen en de sociale verhuurders worden via de winstbelasting aangeslagen als multinationals. Voorheen kregen ze ook nog eens de Verhuurdersheffing opgelegd.”
Naar wie gaat het geld bij verkoop van een woning bij Collectief Coöperatief Eigendom?
“Zou het ooit toch geliquideerd moeten worden dan zou je kunnen denken dat het geld terugvloeit naar de gemeenschap, die daarmee nieuwe initiatieven kan faciliteren. Of een andere vorm zou kunnen zijn dat het naar een soort van onderlinge waarborgstructuur gaat en het geld zo in de sector behouden blijft. Dat zijn twee wegen. We weten nog niet precies wat nu de weg zal zijn. Ik denk dat het ook afhankelijk is van welke voorwaarden de overheid gaat stellen aan het beschikbaar stellen van vermogen om dit in eerste instantie van de grond te krijgen.”
Tot slot, de vaste laatste vraag in deze serie: heb je een advies voor de nieuwe minister van Wonen?
“De gemiddelde oppervlakte van een woning in Nederland is veel groter dan die in de ons omringende landen. En dat in een klein, druk bevolkt land. Woningnood en toch grote woningen per persoon: een rare combinatie. Dus zou ik hopen dat de minister van Wonen stimuleert dat er een andere woningaanbod komen. Als je als oudere huurder nu gaat verhuizen - nadat je jarenlang gehuurd hebt - dan gaat je huur flink omhoog. Je betaalt meer, terwijl je in de regel kleiner gaat wonen. Dat doe je eigenlijk alleen wanneer het hoogstnoodzakelijk is. Ander voorbeeld: maak het weer aantrekkelijk om als hospita een kamer te verhuren. Dat wordt fiscaal nu zwaar afgestraft, terwijl het eigenlijk een prachtige vorm is om meer mensen in een huis te krijgen. Samen met vrienden een huis kopen of huren, ook zo’n voorbeeld om te stimuleren. En dan zijn er nog de coöperatieve woonvormen, waar ik het uitgebreid over had, die verder ondersteund kunnen worden. Alleen maar bouwen, bouwen, bouwen? Dat vind ik nu teveel doorgeschoten.”
