Wat is het overgangsrecht?

Op deze pagina:

Wat is het overgangsrecht?

Sinds 1 januari 2013 kom je bij het afsluiten van een eerste hypotheek voor een huis alleen nog in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als je kiest voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek die je volgens de afgesproken aflossingseis binnen maximaal 30 jaar aflost.

Als je op 31 december 2012 al een aflossingsvrije hypotheek had, mag je dankzij het overgangsrecht voor het bedrag van deze hypotheek gebruik blijven maken van de oude regels en behoud je het recht op hypotheekrenteaftrek. Sluit je een hogere hypotheek af dan je eerst had (bijvoorbeeld omdat je een duurder huis koopt of gaat verbouwen)? Dan gelden voor het extra hypotheekdeel de nieuwe regels.

Valt jouw hypotheek onder het overgangsrecht?

Jouw hypotheek valt onder het overgangsrecht als:

Een nieuw huis kopen onder het overgangsrecht

Had je op 31 december 2012 een huis met een aflossingsvrije hypotheek en ga je nu een nieuw huis kopen? Dan zijn de mogelijkheden voor de hypotheekvorm afhankelijk van je situatie.

Je koopt een nieuw huis voor maximaal hetzelfde hypotheekbedrag

Als je een nieuw huis koopt waarvan de hypotheek niet hoger is dan je huidige hypotheek hoef je geen rekening te houden met de nieuwe hypotheekregels. Wel houdt de hypotheekverstrekker bij de aanvraag rekening met de regels die op dat moment gelden om in aanmerking te komen voor een hypotheek.

Je koopt een nieuw huis en hebt daarvoor een hogere hypotheek nodig

Als je voor je nieuwe huis een hogere hypotheek nodig hebt, moet je voor het extra hypotheekdeel voldoen aan de nieuwe hypotheekregels om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. De aanvullende hypotheek moet je annuïtair of lineair binnen maximaal 30 jaar aflossen. Over het hypotheekdeel dat vóór 1 januari 2013 al bestond, blijven de oude regels gelden. Dit deel kun je meenemen naar je nieuwe huis en eventueel oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker. 

Voorwaarden voor behoud van het overgangsrecht bij verhuizen

Verkoop je het huis waarvoor je op 31 december 2012 een aflossingsvrije hypotheek had en koop je een nieuw huis? Dan behoud je het overgangsrecht alleen als je datzelfde jaar of in het jaar daarna een nieuwe hypotheek afsluit. Koop je pas later een nieuw huis? Dan vervalt je overgangsrecht en moet de hypotheek die je afsluit volledig voldoen aan de nieuwe hypotheekregels.

Een voorbeeld:

Als je in 2020 je huis met een aflossingsvrije hypotheek van vóór 1 januari 2013 verkoopt, moet je uiterlijk 31 december 2021 een nieuw huis gekocht hebben. Op die datum moet het huis aan jou zijn overgedragen bij de notaris. Alleen dan behoud je het overgangsrecht en hoef je voor dat deel van je aflossingsvrije hypotheek niet te voldoen aan de nieuwe hypotheekregels. Is je nieuwe huis duurder en heb je meer hypotheek nodig? Dan gelden voor het extra deel de nieuwe hypotheekregels. Verkoop je het huis in 2021, dan behoud je het overgangsrecht als je voor eind 2022 een nieuwe hypotheek afsluit, etc.

Wat gebeurt er als je na het volgende kalenderjaar een nieuw huis koopt?

Koop je volgens bovenstaand voorbeeld pas na 31 december 2021 een nieuw huis? Dan kun je geen gebruik meer maken van het overgangsrecht. Als je aanspraak wilt blijven maken op hypotheekrenteaftrek moet de hypotheek die je dan afsluit, voldoen aan de nieuwe hypotheekregels.

Ook als de overdrachtsdatum bij de notaris plaatsvindt na 31 december 2021 (in het voorbeeld) vervalt het overgangsrecht en moet je de volledige hypotheek voor je nieuwe huis annuïtair of lineair aflossen om aanspraak te maken op hypotheekrenteaftrek. 

Je gaat scheiden: welke invloed heeft dat op het overgangsrecht?

Bij een echtscheiding hebben beide partners recht op 50% van het overgangsrecht van de eigenwoningschuld*. Je kunt het overgangsrecht onderling niet overdragen. Blijft een van jullie in het huis wonen? Dan moet vanaf dat moment worden afgelost op het deel waarmee de vertrekkende partner wordt uitgekocht.

^{*De eigenwoningschuld is de hypotheek of lening die je hebt afgesloten om je huis te kopen, verbeteren of onderhouden.}

Overlijden en het overgangsrecht

Als je eigenwoningschuld (gedeeltelijk) onder het overgangsrecht valt, blijft dit zo als jouw partner overlijdt. De eigenwoningschuld gaat volgens het erfrecht over naar jou. Dit is van toepassing tot het moment dat de 30-jaarstermijn voor renteaftrek van je partner zou eindigen. Je neemt als het ware de fiscale positie van je partner over. In de praktijk betekent dit dat als jullie samen een aflossingsvrije hypotheek hadden, je die in je eentje mag voortzetten. Je houdt dan het recht op renteaftrek voor die aflossingsvrije hypotheek.

Blijft het overgangsrecht altijd bestaan?

Het overgangsrecht blijft tot 1 januari 2044 van toepassing op hypotheken die op 31 december 2012 al bestonden. Vanaf 1 januari 2044 vervalt het overgangsrecht en is er alleen nog renteaftrek mogelijk voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Met deze hypotheekvormen daalt de hypotheekschuld ieder jaar en is de schuld aan het einde van de looptijd volledig afgelost.

Meer informatie over hypotheken: