WoonDebat 2024: Funderingsproblematiek maakt sprong naar publieke arena
BLG Wonen organiseerde het debat dit keer samen met ASN Bank.
Soede en Stefanie Fernández van Leeuwen - Leenman (directeur Klant & Dienstverlening ASN Bank) hadden een keur aan experts te gast. Onder leiding van moderator Simone van Trier spraken deskundigen in drie ronden over de enorme uitdagingen op het terrein van funderingsproblematiek.
Gastheer en gastvrouw van de avond: Frank Soede (BLG Wonen) en Stefanie Fernández van Leeuwen - Leenman (ASN Bank)
Wat zijn de feiten?
Wat weten we eigenlijk over dit onderwerp? Wat zijn de onbetwiste feiten? Dick de Jong, senior adviseur van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), nam het publiek daar de eerste twintig minuten van de avond in mee. Hij noemde een aantal opvallende zaken. “Veel mensen denken bij funderingsproblematiek aan scheuren in de muren, maar dan is het echt al ver. Vaak zie je helemaal niet wat er aan de hand is.” Ook zei De Jong dat vaak wordt gedacht dat houten palen het probleem zijn, maar dat is maar ten dele zo. “Als ze goed onder water staan, dan is er niets aan de hand. En naar verhouding zijn er maar weinig van in Nederland. Daarentegen veroorzaakt wederopbouwbeton, met name uit de bouwperiode tot 1970, soms problemen. Met dat beton is veel gebouwd.”
Erger door klimaatverandering
Klimaatverandering verergert de problemen, zei De Jong. “In 2018 hadden we een extreem droge zomer. Het veroorzaakte meteen een explosie van meldingen. Door drogere zomers en nattere winters ontstaan er eerder en sneller problemen.” Ook ziet hij dat de problematiek zich uitbreidt. “In West-Nederland zijn er veel funderingsproblemen in steden als Zaanstad, Dordrecht, Schiedam, Gouda en Rotterdam, maar ook in de Friese veenweidegebieden doet dit zich voor. Een relatief nieuw gebied waar we veel meldingen uit ontvangen is het Rivierengebied. Daar ontstaan de problemen vanwege droogte, met als de krimp van klei; en het weer opzwellen van klei na te veel regenval.” Het zijn volgens De Jong vooral de funderingen op staal, de zogenaamde ondiepe funderingen, waar dit door ongelijke zettingen schade geeft.
Dick de Jong (KCAF) geeft een ‘crash course’ funderingsproblematiek
Innovatie belangrijk
De Jong stelde dat vooral gekeken moeten worden naar innovatie. “Het komende decennium lopen 425.000 gebouwen het risico op schade. Er worden nu elk jaar 1000 funderingen van gebouwen hersteld. In dit tempo komen er dus alleen maar meer woningen bij met funderingsschade. We zullen het dus echt van innovatie moeten hebben, zodat we problemen beter kunnen voorkomen en sneller schade kunnen herstellen.”
Beginnen op huisniveau
Tijdens het Lagerhuisdebat luidde de eerste stelling ‘de aanpak van de funderingsproblematiek begint op huisniveau’. En dat maakte meteen veel los. “Ik zeg hartgrondig nee op deze stelling, want het is onverantwoord als we niet weten wat het handelingsperspectief is voor klant en hypotheekadviseur,” zei Christian Dijkhof, voorzitter van de OvfD (Organisatie van Financiële Dienstverleners). “Het gevaar is dat de adviseur een soort duizenddingendoekje wordt die ook nog even funderingsproblematiek erbij doet.”
Corné Nijburg van het KBF (Kenniscentrum Bodem en Funderingen) kon zich ook niet vinden in de stelling. “Je moet veel meer denken in risicogebieden, want anders wordt er veel tijd en energie gestoken in het in kaart brengen van funderingsproblematiek op huisniveau in gebieden waar het niet of nauwelijks speelt.”
“Als we op huisniveau niet weten wat de aanpak is, dan kom je nergens,” zegt Hilbert Bouwman (Fonds Duurzaam Funderingsherstel). “Maar het begint op een hoger abstractieniveau. “Als hele keten staan we voor een enorme maatschappelijke opgave. Als we er niet in slagen om tot oplossingen te komen dan begint de aanpak van funderingsproblematiek niet op huisniveau, maar eindigt hij daar. Dat wordt het namelijk een individueel probleem van een individuele woningeigenaar, in plaats van een collectief, maatschappelijk probleem.”
Debat o.l.v. Simone van Trier met v.l.n.r. Hilbert Bouwman (Fonds Duurzaam Funderingsherstel), Corné Nijburg (KBF) en Christian Dijkhof (OvfD)
Ongelijkheid
Zaken als funderingsschade en overstromingsgevaar zitten vaak nog niet in de prijs verwerkt. Dat komt enerzijds door de krappe woningmarkt, maar anderzijds doordat bij de verkoop lang niet altijd bekend is in welke staat de fundering zich bevindt. Is het daarom goed om een klimaatlabel in te voeren waarin onder meer staat hoe het gesteld is met de fundering? De drie grootbanken hebben in februari 2024 voorgesteld met zo’n label te gaan werken.
Carla Muters, bestuursvoorzitter van NHG, schaarde zich niet specifiek achter het klimaatlabel. Wel sprak zij zich uit voor het zo snel mogelijk bieden van meer transparantie over alle kenmerken van de woning. Zo’n ‘woonlabel’ is dus breder dan het klimaatlabel. Zou dit ongelijkheid op de woningmarkt teweeg kunnen brengen? Muters: “We moeten zeker mensen helpen die hierdoor in de problemen komen. Tegelijkertijd is het ook een vorm van ongelijkheid als je door het ontbreken van informatie een te duur huis koopt.” Muters wil beginnen met verplichte transparantie bij de verkoop. “Dan gaat het bij de aankoop en in de prijs van een woning ook een rol spelen.”
Het klimaatlabel werkt ongelijkheid in de hand, stelde de vertegenwoordiger van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs). Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van de vakgroep Wonen: “Wij zijn voor transparantie. Maar wat voegt een klimaatlabel toe als het nu helemaal niet op huisniveau bekend is hoe de fundering ervoor staat? Het gaat in veruit de meeste gevallen nog om een risico-inschatting. Dan kan het zijn dat verkopers minder kunnen vragen voor een woning door het slechte label, terwijl er feitelijk niets aan de hand is.”
Carla Muters (NHG), Hans Rietveld (Verbond van Verzekeraars), Lana Goutsmits-Gerssen (NVM)
Ook Hans Rietveld, beleidsadviseur bij het Verbond van Verzekeraars, ziet niets in het klimaatlabel. “Het is een enorm jeukwoord. Ten eerste: de oorzaken voor funderingsschade hebben niets met klimaatverandering te maken. Versnelling door die verandering is er wel. Ook moet je wegblijven van het invoeren van weer een label. Ik vind het echt niet verantwoord om een label toe te kennen op basis van risico-inschattingen. Stel je voor dat een woning een ton in waarde daalt op basis van het toegekend label terwijl het in uitstekende staat is. Wel is het van groot belang dat een koper weet wat hij koopt: de koper moet informatie hebben over het risico op funderingsproblemen voordat hij een bod uitbrengt.”
Protocol
Vanuit de zaal komt de suggestie voor NHG om een protocol ‘funderingsschade’ op te stellen, zoals er ook een echtscheidingsprotocol is. Dat protocol is er kortgezegd op gericht dat de achterblijvende partner in de woning kan blijven wonen. Daarvoor zijn de criteria ruimer dan bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek. Een soortgelijke oplossing zou mogelijk een uitkomst zijn voor woningeigenaren met funderingsschade. NHG-bestuursvoorzitter Muters zegt daar open voor te staan. “Natuurlijk kan zo’n protocol ook pijn doen, want het zal in sommige gevallen blijken dat mensen een te duur huis hebben gekocht. Extra leencapaciteit of overwaarde gaat dan mogelijk op aan het herstellen van de fundering. Een woonlabel kan er op de lange termijn voor zorgen dat funderingsschade is ingeprijsd bij de verkoop.”
Jan van Beuningen (ministerie van VRO), Karsten Klein (Vereniging Eigen Huis) en Meindert Smallenbroek (Unie van Waterschappen).
Collectieve oplossing
“De funderingsproblematiek is een individueel probleem, dat vraagt om een collectieve oplossing.” Op deze derde stelling reageerde Karsten Klein, directeur belangenbehartiger van Vereniging Eigen Huis, positief. “Dit is een probleem waar de huiseigenaar weliswaar juridisch verantwoordelijk voor is, maar die kan het niet alleen af. Ook het Rijk, gemeenten, waterschappen, geldverstrekkers: we zullen het echt met iedereen samen moeten oplossen.”
“Een collectieve oplossing?” vroeg Meindert Smallenbroek, directeur van de Unie van Waterschappen, aan de zaal. “Collectief betekende tot nu toe: iedereen kijkt naar elkaar en er gebeurt niets. En ja, daar mag u ook de waterschappen op aanspreken.” Gelukkig is de vrijblijvendheid er volgens hem nu wel vanaf. “We gaan het gewoon samen doen en de waterschappen kijken niet weg, maar zorgen ervoor dat waar zij verantwoordelijk voor zijn op orde is. Onderdeel daarvan is het hele watersysteem de komende jaren klimaatbestendig maken. Dat is en blijft een balanceer act. Hoge grondwaterstanden mogen dan bijvoorbeeld goed zijn voor funderingen, bij veel regenval kan het tot overstromingen leiden. En lage waterstanden, meestal minder gunstig voor funderingen, zijn weer nodig om het teveel aan tegenwater te absorberen.”
Jan van Beuningen, directeur Bouwen en Energie bij het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, stelt dat ook de overheid inzet op een collectieve oplossing. Hij noemt het advies ‘Goed gefundeerd’ van de Raad voor Infrastructuur en Leefomgeving daarbij leidend. Klein van Vereniging Eigen Huis is daar blij mee. “In het advies staat duidelijk: leer van de aardbevingsschade in Groningen. Dat dossier is terechtgekomen in de sfeer van juridisering en het aanwijzen van verantwoordelijken. Daar moeten we nu van wegblijven. Spannend is natuurlijk wel welk deel van de rekening door de huiseigenaar betaald zal worden.”
Stefanie Fernández van Leeuwen - Leenman (directeur Klant & Dienstverlening ASN Bank)
Volgende fase voor funderingsproblematiek
Funderingsproblematiek gaat een volgende fase in, aldus Frank Soede, directeur BLG Wonen. “Het is tijd dat niet alleen de experts met elkaar over dit onderwerp praten, maar dat het breder gaat leven. Dat is op deze avond gelukt. Er kwam een levendige discussie op gang tussen de aanwezige experts en het publiek over mogelijke oplossingsrichtingen om funderingsherstel tijdig te voorkomen en te herstellen.”
Fernández van Leeuwen – Leenman, directeur Klant & Dienstverlening bij ASN Bank: “Door onder meer klimaatverandering is de verwachting dat het probleem in de toekomst alleen maar toeneemt. Er is nog veel te doen om te voorkomen dat dit onderwerp als een hete aardappel steeds vooruitgeschoven wordt. Belangrijk daarbij is het vergroten van de informatievoorziening en daarmee de bewustwording onder consumenten. De betrokkenheid en de levendige discussie tijdens het WoonDebat hebben laten zien dat er een breed gedeelde wil is om vooruitgang te boeken. We staan daarmee aan het begin van een volgende stap waar iedereen een bijdrage aan kan leveren.”
Leren van ander complexe vraagstukken
Liesbeth Rijsdijk (Hogeschool Windesheim) sluit het WoonDebat af met een vlammend betoog over ‘wicked problems’
Als toegift stak Liesbeth Rijsdijk (lector Netwerken in een Circulaire Economie aan Hogeschool Windesheim) een verhaal af over wat van andere complexe vraagstukken geleerd kan worden. Ze nam het publiek mee naar Kazachstan. Ze werkte drie jaar in dit land in Centraal-Azië aan projecten rondom hiv en aids en drugspreventie voor UNAIDS. Zij deed onder andere onderzoek naar gedrag en effectiviteit van interventies. “Bij hiv/aids denken mensen vaak dat het puur een gezondheidsprobleem is, maar het heeft heel veel kanten. In Kazachstan was bijvoorbeeld het culturele aspect belangrijk. Dat geldt voor funderingsproblematiek ook. Het is niet een puur technisch probleem veroorzaakt door klimaatverandering. Je kunt het daarom niet alleen oplossen. Dat moet je samen met anderen doen. Belangrijk is om vooral te starten en op verschillende borden tegelijk te schaken. Bovendien leiden sommige oplossingen weer tot nieuwe problemen, dus dat moet je steeds goed in de gaten houden en daarop een nieuwe strategie ontwikkelen.”
Haar ervaring in het buitenland leert Rijsdijk verder dat het belangrijk is om een gedeeld begrip van het vraagstuk te hebben. Ze constateert op basis van de inbreng van sprekers tijdens het WoonDebat, dat deze voor het funderingsvraagstuk nog ontbreekt. “Begin met de het formuleren van een gedeelde visie en ga daarna aan de slag.”
