Woningsplitsen en -delen als antwoord op het tekort aan woonruimte

Cruciale rol voor gemeenten en hypotheekverstrekkers

Door: Inge van den Hoek, Nico Sturm (BLG Wonen/Volksbank), Oumaima Bouysaghouan, Myrthe Sietsma & Frank Wassenberg (Platform31)

De woningnood in Nederland is hoog, er ligt een enorme opgave. Niet voor niets heeft Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de ambitie uitgesproken om tot en met 2030 900.000 woningen bij te bouwen. Veel aandacht gaat uit naar nieuwbouw en initiatieven om nieuwbouw meer, sneller, beter en efficiënter te realiseren. Onlangs legde minister De Jonge in een Kamerbrief¹ echter ook de nadruk op het beter benutten van bestaande bouw. Het splitsen van woningen is daar een voorbeeld van.

Platform31 en BLG Wonen zijn verheugd over deze oproep van de minister. Beide partijen onderzochten al eerder de mogelijkheden van het intensiever gebruiken van de bestaande woningbouw als oplossing voor het creëren van meer woningaanbod. Uit een onderzoek van BLG Wonen² in 2022 bleek dat woningsplitsing ruim 500.000 extra woningen kan opleveren³. Hierbij is uitgegaan van bestaande bouw buiten de grote steden, met een ruim woon- of perceeloppervlak, bewoond door mensen die naar verwachting geen thuiswonende kinderen (meer) hebben. Het gaat hierbij om woningen van particuliere huiseigenaren, niet om woningen van beleggers.

Woningsplitsing levert kleinere en daarmee betaalbare woningen op die zeer geschikt zijn voor starters; een groep die het moeilijk heeft in de huidige woningmarkt. Bovendien hebben alle vormen van woningdelen, waaronder splitsen, in potentie ook sociale voordelen. Bewoners kijken er vaker naar elkaar om dan de gemiddelde buur.

BLG Wonen en Platform31 zien in deze woonvormen daarom met name kansen voor bewoners die een (niet-intensieve) zorgrelatie met elkaar hebben, zoals ouderen en hun volwassen (klein) kinderen. Om deze woonvormen te stimuleren is het belangrijk dat zowel de Rijksoverheid als provincies en gemeenten woningsplitsen en -delen bevorderen, en de regels die erbij komen kijken versoepelen. En dat gemeenten, hypotheekverstrekkers en andere spelers op de woningmarkt actief communiceren over de voordelen van splitsen en bewoners die geïnteresseerd zijn helpen met het benodigde ‘regelwerk’ om die stap te zetten.

Woningsplitsen en woningdelen: verschillende varianten

In een eerdere publicatie zette Platform31 zeven varianten voor woningdelen⁴ uiteen (zie afbeelding hieronder). De twee meest ingrijpende woningdeelvarianten zijn het bouwkundig splitsen en het kadastraal splitsen. Bouwkundig splitsen is het verbouwen van een huis tot twee of meer kleinere zelfstandige wooneenheden. Splitsing kan horizontaal (per etage) en verticaal (linker- en rechterdeel of een voor- en achterhuis). Er ontstaan één (of meerdere) nieuwe huizen met eigen huisnummer(s). Eventueel kunnen niet noodzakelijke voorzieningen gemeenschappelijk blijven (trappenhuis, tuin, schuur). Dit alles vereist een ingrijpende verbouwing.

Kadastraal (of juridisch) splitsen is de meest ingrijpende vorm van woningsplitsen en kan niet eenvoudig ongedaan gemaakt worden. Er ontstaan twee volledig zelfstandige woningen, die los van elkaar verkocht kunnen worden. Kadastraal splitsen wordt in de praktijk vooral gedaan wanneer de (eerdere) eigenaar verkoop overweegt.

De rol van de hypotheekverstrekker en de gemeente

Beide vormen van splitsen – bouwkundig en kadastraal – vragen afstemming en instemming van gemeente en hypotheekverstrekker⁵ (mits er een hypotheek op de woning rust). Bij de meeste Nederlandse banken is verhuur van een (deel van) woning met een particuliere hypotheek niet toegestaan tenzij hiervoor een zogenoemde verhuurhypotheek wordt afgesloten. Wanneer een woningeigenaar zijn/haar woning wil splitsen en verhuren, zal hij/zij dan ook een verhuurhypotheek moeten afsluiten.

Ook de gemeente heeft altijd een rol bij het spitsen van een woning. Er is meestal een splitsingsvergunning, een omgevingsvergunning en/of een woningvormingsvergunning nodig. Er zijn voor een gemeente verschillende voordelen om woningsplitsen, en woningdelen in het algemeen, te willen bevorderen. De belangrijkste is het voorzien in extra woningen voor lokale woningzoekenden. Een belangrijk argument, zeker omdat nieuwbouw meestal op veel problemen stuit en lang duurt. Woningdelen en woningsplitsen levert op korte termijn nieuwe woonruimte op, die bovendien betaalbaar is. Het is sneller te realiseren dan nieuwbouw en kan daarnaast sociale voordelen opleveren, omdat het vaak gaat om mensen die een bepaalde zorgrelatie hebben, zoals ouders en volwassen (klein)kinderen.

Nadelen zijn er ook. Er komen méér mensen in hetzelfde huis te wonen en meer bewoners betekent wellicht meer auto’s, meer parkeerdruk, meer fietsen voor de deur, meer bezoek en meer geluidsoverlast. Lokale bestuurders moeten rekening houden met wensen van omwonenden, terwijl woningzoekenden een stuk minder zichtbaar en georganiseerd zijn.

Voor bijna een kwart van de Nederlandse gemeenten lijken de voordelen van woningdelen en woningsplitsen echter op te wegen tegen de nadelen en staat het thema expliciet op de agenda.

Een kwart van de Nederlandse gemeenten heeft woningsplitsen opgenomen in het coalitieakkoord

Platform31 analyseerde alle collegeakkoorden die na de gemeenteraadsverkiezingen van 2022 zijn afgesloten. Van de 333 beschikbare akkoorden⁶ bevat bijna een kwart⁷ (78) plannen om woningsplitsen te bevorderen, soms in één adem genoemd met het splitsen van kavels.

Acht van die gemeenten stellen al in het coalitieakkoord voorwaarden aan woningsplitsen, zoals Haarlemmermeer, Noordwijk, Amersfoort, Someren en Utrecht. Dan gaat het om impact op de buurt, rechten van huurders en parkeerdruk. Dergelijke voorwaarden zullen in de praktijk ook in de andere gemeenten spelen en worden doorgaans beoordeeld bij een splitsingsaanvraag alvorens een vergunning wordt verleend.

Zes gemeenten hebben in hun coalitieakkoord juist strengere regels tegen woningsplitsing opgenomen. Voorbeelden zijn Eindhoven, Zaanstad en Vaals. Die regels hebben onder andere betrekking op leefbaarheid, afstanden tot een naburig gesplitst of gedeeld pand, en overlast voor de buurt.

Als we alle 78 gemeenten met plannen ter bevordering van woningsplitsing nader bekijken, dan valt op dat het merendeel - maar niet allemaal - de meer landelijke gemeenten zijn die positief zijn over woningsplitsing. In landelijke gemeenten staan gemiddeld gezien grotere woningen; dat geldt zowel voor koopwoningen als het woningbezit van de corporaties.

Een jaar na de coalitieakkoorden: wat doen gemeenten aan woningsplitsing?

Voornemens opnemen in een coalitieakkoord is stap één, maar uitvoering eraan geven is stap twee. Wat doen gemeenten inmiddels, een klein jaar verder, aan woningsplitsing? Een kwart van de beschikbare collegetijd is ondertussen voorbij en de lokale druk op de woningmarkt is zeker niet minder geworden. We vroegen het aan alle 78 gemeenten die zich positief uitten in hun collegeakkoord, en stuurden hen een korte enquête of ze al wat doen aan het splitsen van woningen en in welke vorm dan.

In totaal hebben 49 gemeenten die positief staan tegenover woningsplitsing de vragenlijst ingevuld, waarvan 29 gemeenten melden al bezig te zijn met woningsplitsing. Van de respondenten is 60% er binnen een jaar dus al mee bezig. Een voorbeeld is de gemeente Bronckhorst, die zich al langer inzet om splitsen actief te stimuleren. Binnen die gemeente zijn al meer dan 50 woningen gesplitst. Gemeenten Peel en Maas, ’s-Hertogenbosch en Nijmegen volgen met 20 tot 50 gesplitste woningen. Een ander voorbeeld is gemeente Utrechtse Heuvelrug; daar zijn 10 tot 20 woningen gesplitst.

Bij de overige 20 respondenten (40%) is er sinds het collegeakkoord nog niets gebeurd, maar 12 van hen zeggen wel eraan te gaan werken.

Wat doen gemeenten dan om woningsplitsing te bevorderen? Een aantal – in de vraagstelling voorgestelde - activiteiten worden door veel gemeenten herkend:

Daarnaast geeft bijvoorbeeld de gemeente Velsen aan dat ze al enkele jaren bezig is met het versoepelen van de regelgeving. Zo heeft de gemeente de minimale oppervlakte voor de nieuwe woningen naar beneden gebracht in het paraplubestemmingsplan. Dit resulteert in meer gesplitste bovenwoningen (boven winkels). De gemeente Meerssen inventariseerde de leegstaande panden en woningen en is en wil met de eigenaren ervan in gesprek. Nederweert heeft ervaring met het splitsen van sociale huurwoningen (gezinswoningen) door de woningcorporatie tot beneden- en bovenwoningen. De gemeente wil onderzoeken of zij woningsplitsen breder kan gaan inzetten. Van 28 gemeenten kennen we de status sinds het coalitieakkoord (nog) niet.

Bij de meeste gemeenten die actief zijn met woningsplitsen gaat het om woningen van particuliere huiseigenaren. Woningsplitsen bij corporaties wordt minder genoemd. Terzijde merken we op dat Platform31 dit jaar al met een groep van 15 woningcorporaties werkt aan alle vormen van woningdelen en -splitsing, zoals in de afbeelding genoemd. Daar gaat het over de sociale huursector.

Woningsplitsen komt op gang, maar communicatie is nodig

Hoewel veel van de onderzochte gemeenten dus al maatregelen hebben ondernomen om woningsplitsen te stimuleren, wordt de eerdergenoemde potentie nog niet ten volle benut. De meeste respondenten geven aan dat er - ondanks stimulerende maatregelen vanuit de gemeente - jaarlijks slechts 5 tot 10 woningen gesplitst worden. Hoewel de regelgeving vanuit de gemeente een belangrijk element is voor bewoners om hun woning te splitsen is dat zeker niet de enige factor.

Uit interviews van BLG Wonen in 2022 met mensen die hun woning gesplitst hebben, bleek dat het vaak niet de eerste oplossing is waar mensen aan denken wanneer zij iets in hun woonsituatie willen veranderen. Terwijl de mensen die hun woning gesplitst hebben, achteraf juist erg blij zijn met hun keuze. Om de volle potentie van woningsplitsen te kunnen benutten is het daarom nodig dat gemeenten, hypotheekverstrekkers en andere spelers op de woningmarkt actief communiceren over de mogelijkheden, de voordelen van splitsen en bewoners die geïnteresseerd zijn helpen met het benodigde ‘regelwerk’ om die stap te zetten.

___________________________________________________________________________________________________ ^{1 Kamerbrief beter benutten bestaande woningvoorraad, Minister de Jonge}

^{2 Woningsplitsing kan half miljoen extra woningen opleveren, BLG Wonen}

^{3 Bij deze berekening in de (theoretische) Woontoegankelijkheidsmonitor zijn wij uitgegaan van koopwoningen die bewoond worden door maximaal twee personen van tussen de 55 en 75 jaar oud. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van meer dan 150 vierkante meter of een perceelgrootte van 750 vierkante meter en staan niet in één van de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Utrecht). Hieruit blijkt een potentie van 502.277 koopwoningen die voor woningsplitsing in aanmerking komen. Ook in andere situaties zou woningsplitsing interessant kunnen zijn, maar die zijn niet meegenomen in deze berekening.}

^{4 Zeven varianten voor woningdelen, Platform31}

^{5 BLG Wonen publiceerde een stappenplan voor woningsplitsen voor eigenaar-bewoners}

^{6 Op moment van analyse waren 333 akkoorden beschikbaar. In niet alle gemeenten zijn door (eerdere) herindelingen in 2022 verkiezingen geweest en nieuwe colleges gevormd.}

^{7 Positief zijn: Aa en Hunze, Alphen-Chaam, Altena, Asten, Barneveld, Beekdaelen, Berg en Dal, Bergeijk, Berkelland, Bernheze, Best, Blaricum, Boekel, Boxtel, Bronckhorst. Culemborg, De Bilt, De Ronde Venen. De Wolden, Dongen, Drechterland, Druten, Echt-Susteren, Ede, Eersel, Enkhuizen, Gennep, Hattem, Heemstede, Heerenveen, ’s-Hertogenbosch, Hof van Twente, Horst aan de Maas, Huizen, Leusden, Loon op Zand, Maasdriel, Maashorst, Medemblik, Meerssen, Meierijstad, Midden-Drenthe, Nederweert, Nijmegen, Noordenveld, Oldebroek, Oosterhout, Opmeer, Peel en Maas, Renkum, Reusel de Mierden, Rhenen, Roerdalen, Roermond, Schagen, Sint-Michielsgestel, Texel, Tiel, Tilburg, Twenterand, Utrechtse Heuvelrug, Veldhoven, Velsen, Voorst, Waalwijk, Wageningen, Westerveld, Wijchen, Wijdemeren, Zaltbommel, Zutphen.}

^{Positief onder voorwaarden zijn: Amersfoort, Haarlemmermeer, Laren, Montfoort, Noordwijk, Someren, Utrecht en Wormerland}

^{Negatief zijn: Den Haag, Eindhoven, Middelburg, Rozendaal, Vaals en Zaanstad.}

^{Driekwart van alle gemeenten (249) uit zich niet in het recente collegeakkoord uit 2022 over woningsplitsing.}

__________________________________________________________________________________________________

Bouwen met natuurlijke materialen zorgt snel voor meer woningaanbod

Over biobased bouwen bestaan veel vooroordelen. In dit blog ontkrachten we de mythes van houtbouw.

"Met houtbouw had ik niets, maar toch werd ik op slag verliefd"

Annemie Verkoeijen vertelt waarom zij bewust koos voor een houten woning.