Jeroen Dijst: "Niet langer een woning kopen voor het bedrag onder de streep"
We komen zo op jouw idee, maar eerst: welk cijfer zou je de woningmarkt momenteel geven?
“Een 5,5, net geen voldoende dus. En dat doe ik ook vanuit mijn persoonlijke overwegingen. Ik woon met mijn gezin al heel lang in Purmerend en wij proberen ons ook een beetje te begeven op de woningmarkt. We zoeken niet per se groter of beter overigens. We willen gewoon een volgende stap maken. Maar echt succesvol zijn we niet, zelfs niet in de omgeving. Mijn vrouw heeft op Funda een melding ingesteld, maar elke ochtend worden we wakker met een teleurstelling. Zo houden we de boel ook op voor starters en doorstromers. Ik moet meteen denken aan de schoolresultaten van mijn kinderen, die ronden een 5,5 naar boven af terwijl ik als risicomanager de afronding naar beneden zorgelijk vind. Het is echt een kantelpunt.”
Welk idee heb je om de woningmarkt weer wat vlot te trekken?
“Ik heb geen pasklare oplossing. Ik zie dat er vanuit de Volksbank en zeker vanuit BLG Wonen al veel initiatieven zijn opgestart. Dan heb ik het over de aandacht voor duurhuurders, de maatschappelijke Verhuurhypotheek, over het jaarlijkse WoonDebat en over de biobased modelwoning in Eindhoven (het VIRTUe-huis , red.). Ik ben er trots op dat we écht proberen een bijdrage te leveren aan de woontoegankelijkheid in Nederland. Dat doen we vanuit onze dienstverlening, als sociale verbinder én als systeemveranderaar. Het idee waardoor ik getriggerd ben, true pricing, kan daar ook een bijdrage aan leveren.”
“Op dit moment zijn de drie belangrijkste elementen waar een klant naar kijkt wanneer hij een woning met hypotheek koopt: prijs, prijs en nog eens prijs".Jeroen Dijst, lid Raad van Bestuur de Volksbank
True pricing op de woningmarkt, leg eens uit?
“Op dit moment zijn de drie belangrijkste elementen waar een klant naar kijkt wanneer hij een woning met hypotheek koopt: prijs, prijs en nog eens prijs. Dus simpel gezegd is degene die de laagste prijs aanbiedt, vaak degene die ook de hypotheek verschaft. En dat bepaalt dan vervolgens ook waar iemand gaat wonen. Maar de vraag is, is die prijs voor de woning nou ook de echte prijs?
“Dan kom je op de vraag: hoe bepaal je de prijs? Ik doe bij deze een oproep aan alle banken om transparanter te zijn over de opbouw van de prijs. Hoe is die tot stand gekomen? Maar ook, wat zijn de verborgen kosten die niet in de prijs zitten? En bij dat laatste doel ik met name op hoe jouw woning bijdraagt aan een beter of juist slechter klimaat. Kijk, ik woon in een 35-jaar oude betonnen woning drie meter onder NAP. Maar iemand die boven NAP een biobased woning betrekt, moet bij wijze van spreken voor hetzelfde bedrag een hypotheek afsluiten. Fijn voor mij, maar niet eerlijk.”
Leidt eerlijk beprijzen tot nog hogere woningprijzen?
“Als je de hele maatschappelijke en ecologische voetdruk wilt meenemen in de prijs, dan zal dat zeker de kosten van de gemiddelde woning verhogen. Maar ik hoop tegelijkertijd ook dat heel veel nieuwe kansen en initiatieven dan een boost krijgen. Daardoor ontstaat er aanbod met een lagere voetafdruk en dus ook een goedkoper prijskaartje. Dan komt het hele vliegwiel op gang en ontstaat er ook echt een markt die goed toekomstbestendig en duurzaam gedrag beloont. Consumenten, bouwbedrijven, ontwikkelaars, gemeenten en banken kunnen er dan niet meer op heen.
“Het gaat mij erom dat er bewustere keuzes worden gemaakt. True pricing is niet bedoeld om de consument te straffen. Je zou het nog kunnen uitbreiden met de veiligheid in een buurt. Het aantal inbraken en geweldsincidenten. Hoe onveiliger, hoe meer opslag bijvoorbeeld. Ook de aan- of afwezigheid van lokale sociale functies als een bibliotheek, supermarkt of openbaar vervoer kunnen voor een korting of juist opslag zorgen. Net als het gevaar op droogte en overstromingen".
"Transparantie is op veel terreinen een goed idee, maar op het gebied van hypotheken is er nog helemaal niets. Want je koopt gewoon onder de streep. Je betaalt een maandelijks bedrag en dat is het eigenlijk. Sterker nog, de meeste mensen weten niet eens het rentepercentage van hun hypotheek.”Jeroen Dijst, lid Raad van Bestuur de Volksbank
Hoe kunnen wij als de Volksbank het goede voorbeeld geven?
“Dat doen we al: kijk naar ons productenaanbod. De onlangs gelanceerde Bespaarhypotheek is een goed voorbeeld, waarin rentetarieven automatisch lager worden als je huis verduurzaamt. Maar ook als sociale verbinder geven we het goede voorbeeld. Vaak zoeken we daarbij ook partijen op buiten de Volksbank waarmee we kunnen optrekken. En we willen een systeemveranderaar zijn. Als bank en BLG Wonen leggen we ons niet neer bij hoe het is. Alleen de woningnood oplossen door nog meer betonnen woonwijken ergens neer te planten? Nee! Er hoort een ander systeem van bouwen bij. En wat mij betreft straks ook true pricing, zodat iedereen in een oogopslag inzage heeft in alle financiële en niet financiële kosten van de woning.”
Waarom heeft nog geen van de banken stappen gezet op het gebied van eerlijke beprijzing?
“Hier geldt het spreekwoord the first mover, is a loser. Je zit dus in een soort van 'Prisoner’s Dilemma', zoals ze dat mooi zeggen. Degene die als eerste start, verliest onmiddellijk marktaandeel, productie en klanten. We moeten het óf allemaal tegelijkertijd doen in Nederland of het gebeurt niet. Wij zijn nu op een punt beland dat een tipping point nabij is. Elke bank weet dat dit onvermijdelijk en de enige weg voorwaarts is, maar niemand wil als eerste gaan beginnen. Dat is iets waar ik mezelf ook hard voor wil maken. Om te zorgen dat we er toch mee beginnen. Hoe gek ook, meer wet- en regelgeving - misschien vreemd om uit mijn bankiersmond te horen – kan een steun in de rug zijn. Als de overheid voorschrijft dat de werkelijke prijs moet worden meegenomen bij de aankoop van een huis, dan is er geen weg terug.”
Tot slot, heb je nog een tip voor de volgende minister met wonen in zijn portefeuille?
“Ik zie dat wonen soms nog teveel wordt gezien als iets instrumenteels, een financiële transactie, terwijl het primair gaat over een plek voor liefde, veiligheid en vertrouwen. Dat is een boodschap vanuit het hart. Elk mens verdient over de hele wereld, en in Nederland, een eigen dak boven zijn of haar hoofd. Mijn tweede advies is: what got you here, won’t get you there. Of anders gezegd: in zo’n klein landje met een hoge bevolkingsdichtheid gaat het niet meer werken om nog meer dezelfde gebouwen van staal en beton onder NAP te bouwen en te denken dat je daarmee de woningmarkt gaat oplossen. Focus op biobased wonen, op flexibiliteit, op splitsing, op maatwerk, op duurzaamheid. Kortom, doe het anders.”
Jeroen Dijst is sinds 2015 lid van de Directie/Executive Committee van de Volksbank. Hij is daarbinnen Chief Risk Officer, verantwoordelijk voor risicomanagement, compliance, toezichtsverkeer en financiele zorg. Jeroen noemt zich vaak Chief Kansen Officer in plaats van Chief Risk Officer vanwege de traditionele vertaling van risk = gevaar... 😉.
_________________________________________________________________________________________________
