Martin van Rijn: “Kiezen voor sociale huur of koopwoning? Laat de woningcorporaties ook middenhuur bouwen”
Allereerst, hoe staat de woningmarkt ervoor?
“De term zorgelijk is op zijn plaats. Als ik een cijfer zou moeten geven, dan denk ik eerder aan een 4 dan aan een 6. Ongelooflijk veel mensen zitten te wachten op een huis. Dat varieert een beetje van ouderen die misschien naar een huis zouden willen verhuizen dat niet beschikbaar is, tot jongeren voor wie woningen vaak te duur zijn. Ter illustratie: er zijn zo’n 350.000 jongeren van 15 tot 35 jaar die nog bij hun ouders thuis wonen.”
Hoe is de situatie specifiek voor mensen die een sociale huurwoning zoeken? Hebben die het nóg moeilijker?
“Nee, dat denk ik niet. Er is een groot woningtekort in Nederland. Het is niet zo dat dit tekort zich toespitst op een groep.”
En wat is jouw idee om de woningmarkt weer vlot te trekken?
“Er moet worden gebouwd, want er zijn te weinig woningen. Dat is zonneklaar. Maar ‘bouwen, bouwen, bouwen’ is in gevaar. We zullen creatief moeten zijn én het is tijd voor een aantal veranderingen. Vroeger bouwden woningcoöperaties ook de huizen voor middeninkomens. Die verdienen nu te veel voor sociale woningbouw en zijn aangewezen op middenhuur. De markt zou voor die middenhuur zorgen, maar dat is afgelopen jaren onvoldoende gebeurd. Ik zie graag dat corporaties weer in positie worden gebracht om een flink aantal woningen met een middenhuur te bouwen. Nu is de situatie toch vaak dat mensen kunnen kiezen uit twee smaken: een sociale huurwoning, maar daar moet je dan wel voor in aanmerking komen, of een koopwoning die voor veel mensen te duur is. Er is behoefte aan middenhuur. Maak het voor corporaties en ontwikkelaars makkelijker die woningen neer te zetten.”
“Stel corporaties in staat om hun werk te kunnen doen. Tien jaar lang hebben de corporaties geleden onder de verhuurdersheffing. Daardoor is twee miljard per jaar afgeroomd die niet slim ingezet kon worden".Martin van Rijn, voorzitter van AEDES, de vereniging van woningcorporaties.
Wat is daar eigenlijk voor nodig? Hoe realiseer je dat?
“Stel in de eerste plaats corporaties in staat om hun werk te kunnen doen. Tien jaar lang hebben de corporaties geleden onder de verhuurdersheffing. Daardoor is twee miljard per jaar afgeroomd die niet slim ingezet kon worden. Dat was zeg maar een slok op een borrel. Gelukkig is deze heffing in 2023 afgeschaft, en in ruil daarvoor hebben we ambitieuze afspraken gemaakt om te verduurzamen en nieuwe woningen te bouwen, ook in het middensegment.”
Er is een gebrek aan bouwlocaties. Daarvoor zijn corporaties afhankelijk van gemeenten en provincies?
“Op zich klopt dat. Maar gemeenten zijn vaak weer afhankelijk van de beschikbaarheid van grond. Die is vaak in particuliere handen. Maar laten we kijken naar het hele proces om een woning neer te zetten. Dat duurt nu acht jaar. Dan heb ik het over het vinden van de locatie, het beschikbaar stellen, het bouwrijp maken en de vergunningsprocedures. De bouwprocedures moeten echt verkort worden, want op deze manier halen we onze doelstelling om 30.000 corporatiewoningen per jaar te realiseren niet.
De eerlijkheid gebiedt overigens wel te zeggen dat het realiseren van woningbouwlocaties ingewikkelder is geworden vanwege de klimaat- en energietransitie. Het vergt ook veel meer samenwerking dan vroeger. Terwijl het bouwproces verkort kan worden naar een of twee maanden, dat is de tijd die tegenwoordig nodig is om modulair een woning neer te zetten. De verhoudingen zijn daarmee totaal scheef.”
Terug naar jouw idee voor de woningmarkt. Wat is er nodig om middenhuur te realiseren?
“Corporaties kunnen dat vooral realiseren als zij dat kunnen doen met geborgde leningen. Dat kan nu niet. Daar is enerzijds een wijziging van de regels in Brussel voor nodig en een aantal nationale aanpassingen. We hebben goede hoop dat het in Brussel goed komt, maar het is nog niet gerealiseerd.
Er zit nog een voordeel aan het bouwen van middenhuur door corporaties. Want het is natuurlijk zo dat naarmate je meer woningen bouwt dat die meer fabrieksmatige kunnen worden ontwikkeld. Dat drukt de kosten. En dat is hard nodig, want corporaties verliezen nu geld op nieuw te bouwen woningen. Zij kunnen dat een tijdje met het aangaan van leningen financieren, maar op de lange termijn is dit niet vol te houden.”
"Corporaties betalen nog steeds vennootschapsbelasting, terwijl ze geen winstoogmerk hebben of dividend uitkeren. Daar zouden we graag vanaf willen".Martin van Rijn, voorzitter van AEDES, de vereniging van woningcorporaties.
Er is dus meer nodig dan de maatregelen die je al even noemde?
“Zeker. Corporaties betalen bijvoorbeeld nog steeds vennootschapsbelasting, terwijl ze geen winstoogmerk hebben of dividend uitkeren. Daar zouden we graag vanaf willen. Tegelijkertijd zouden we investeringen weer graag willen aftrekken van de belasting, wat nu niet mag.”
En anders?
“We kunnen niet gas blijven geven op de woningbouw, wat wel van ons wordt verwacht, terwijl tegelijkertijd – om de metafoor af te maken – de benzine opraakt. Dat zou betekenen dat er in the end te weinig woningen worden gebouwd en de wachtlijsten voor corporatiewoningen langer worden.”
