Ontbindende voorwaarden

Op deze pagina:

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Ontbindende voorwaarden zijn onderdeel van het bod dat je uitbrengt op een huis. Met deze voorwaarden kun je in bepaalde situaties nog onder de koop van het huis uit. De ontbindende voorwaarden zijn onderdeel van de onderhandeling met de verkoper. Gaat de verkoper akkoord met je bod, inclusief de ontbindende voorwaarden? Dan worden ze opgenomen in het koopcontract.

Er zijn verschillende ontbindende voorwaarden die je in je bod kunt opnemen. De meest voorkomende zijn onder voorbehoud van financiering, onder voorbehoud van een bouwkundige keuring en onder voorbehoud van de verkoop van je eigen huis.

Waarom stel je ontbindende voorwaarden op?

Ontbindende voorwaarden zijn er om jou als koper te beschermen. Zonder ontbindende voorwaarden zit je na de drie dagen bedenktijd aan de koopovereenkomst vast. Ook als later blijkt dat je geen hypotheek krijgt. Wil je alsnog van de koop afzien? Dan betaal je meestal een boete van 10% van de koopsom.

Onder voorbehoud van financiering

Als je nog niet 100% zeker weet of je de financiering van het huis rond krijgt, is het verstandig een bod te doen onder voorbehoud van financiering. Voor deze ontbindende voorwaarde spreek je een termijn af waarbinnen je de hypotheek geregeld moet hebben. Meestal is dit 6 tot 8 weken. Wordt de aanvraag van je hypotheek door meerdere hypotheekverstrekkers geweigerd? Dan kun je je binnen de afgesproken termijn op de ontbindende voorwaarde beroepen en de koopovereenkomst ontbinden. Ook als je een huis wilt kopen met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kun je dit als ontbindende voorwaarde opnemen in het koopcontract.

Onder voorbehoud van de bouwkundige keuring

Als je de bouwkundige keuring na het tekenen van het koopcontract uit laat voeren, is het verstandig om de keuring als ontbindende voorwaarde op te nemen. Zeker bij oude(re) huizen. Met een bouwkundige keuring kom je meer te weten over de bouwkundige staat van het huis en de werkzaamheden die nodig zijn om het huis in goede staat te krijgen. In de ontbindende voorwaarde neem je een maximaal bedrag op voor de kosten van deze herstelwerkzaamheden. Meestal is dit ongeveer €5.000. De kosten tot dit maximale bedrag zijn voor rekening van de koper.

Vallen de kosten volgens de bouwkundige keuring hoger uit? Dan kun je op basis van de ontbindende voorwaarde nog van de koop af. De termijn voor de bouwkundige keuring is meestal korter dan die van de financiering, aangezien een bouwkundige keuring vaak op korte termijn kan plaatsvinden.

Onder voorbehoud van de verkoop van je eigen huis

Heb je een eigen huis dat nog niet (onvoorwaardelijk) verkocht is? Dan kun je als ontbindende voorwaarde in het koopcontract laten opnemen dat je eigen huis eerst (onvoorwaardelijk) moet worden verkocht, eventueel voor een bepaalde datum of voor een minimale prijs. Onvoorwaardelijk verkocht betekent dat alle ontbindende voorwaarden zijn verstreken.

Andere voorwaarden

Behalve de veelvoorkomende ontbindende voorwaarden hierboven, zijn er nog andere ontbindende voorwaarden waar je als koper gebruik van kunt maken:

Onder voorbehoud van een woonvergunning

Soms heb je een woonvergunning nodig om ergens te mogen wonen, zoals in een gewilde gemeente als Amsterdam. Om er te mogen wonen, moet je ‘binding met de regio’ hebben. Deze binding kan zijn dat je er al woont of dat je een baan in de buurt hebt. Als je het verkrijgen van de woonvergunning als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst opneemt, kun je de koop ontbinden als je de vergunning niet krijgt binnen de afgesproken termijn.

Onder voorbehoud van ernstige beschadigingen aan het huis

Als je deze ontbindende voorwaarde opneemt in het koopcontract gaat het om ernstige beschadigingen aan het huis tussen het moment dat je de koopovereenkomst ondertekent en het moment van overdracht bij de notaris. Het kan hierbij gaan om bijvoorbeeld schade door brand of storm. Als het huis ernstig is beschadigd, kun je als koper eisen dat de schade wordt herstelt (als dat kan) of je kunt de koop ontbinden.

Tip: zorg ervoor dat je jouw ontbindende voorwaarden zo concreet mogelijk formuleert. Gebruik dus geen termen als ‘ernstig’ of ‘te laat’, maar benoem specifieke bedragen en termijnen om eventuele discussie op een later moment te voorkomen.

Wist je dat de opleverdatum geen ontbindende voorwaarde is? Het is vaak wel een belangrijk onderdeel van het bod. Het kan geen kwaad om de dag waarop je als koper de sleutel van het huis wilt ontvangen, op te nemen in het bod.

Kan de verkoper ook ontbindende voorwaarden in het koopcontract opnemen?

Als verkoper kun je ook ontbindende voorwaarden in het koopcontract op laten nemen. Bijvoorbeeld als je van plan bent een nieuw huis te kopen, maar de financiering nog niet rond hebt. In dat geval kun je als ontbindende voorwaarde opnemen dat je het recht hebt de koopovereenkomst te ontbinden als je voor een bepaalde datum nog geen nieuw huis hebt gekocht. Zo voorkom je als verkoper dat je zonder huis komt te zitten. Ook kun je een ontbindende voorwaarde opnemen waarin staat dat je jouw huis alleen wilt verkopen als je zeker weet dat de bank een eventuele restschuld financiert. Als dat niet lukt, kun je de koopovereenkomst dankzij de ontbindende voorwaarde nog ontbinden.

Kun je de termijn van ontbindende voorwaarden verlengen?

Voor iedere ontbindende voorwaarde spreek je als koper met de verkoper een termijn af. Als die termijn is verstreken, kun je op grond van die ontbindende voorwaarde niet meer van de koop af. Het is mogelijk de termijn van ontbindende voorwaarden te verlengen, bijvoorbeeld als het verkrijgen van de hypotheek langer duurt dan je had verwacht. Dit kan alleen als de verkoper hiermee akkoord gaat. Je hypotheekadviseur kan je adviseren of het nodig is de termijn te verlengen.

Wat moet je doen als je het koopcontract wilt ontbinden?

Als koper heb je na het tekenen van de koopovereenkomst altijd drie dagen wettelijke bedenktijd. In deze drie dagen kun je zonder een reden op te geven van de koop af. Wil je de koopovereenkomst na de wettelijke bedenktijd ontbinden op grond van een ontbindende voorwaarde? Dan moet dit binnen de termijn die je met de verkoper voor die voorwaarde hebt afgesproken. Je stuurt de verkoper dan een (aangetekende) brief waarin je aangeeft dat je de koopovereenkomst wilt ontbinden en waarom.

Bewijsstukken

In de koopovereenkomst staat welke bewijsstukken je moet meesturen als je de koopovereenkomst wilt ontbinden. Als het gaat om het voorbehoud van financiering moet je bijvoorbeeld minimaal twee afwijzingen van hypotheekverstrekkers meesturen. Gaat het om het voorbehoud van een bouwkundige keuring? Dan moet je meestal een kopie van het keuringsrapport meesturen.

Ontbindende voorwaarde inroepen

Een ontbindende voorwaarde treedt niet automatisch in werking, bijvoorbeeld als je bericht ontvangt dat de aanvraag voor je hypotheek is geweigerd of als de kosten voor de herstelwerkzaamheden uit de bouwkundige keuring hoger uitvallen dan afgesproken in het koopcontract. Je moet zelf een ontbindende voorwaarde inroepen als je op basis daarvan de koopakte wilt ontbinden.

Goed om te weten: in de meeste koopovereenkomsten staat dat het inroepen van ontbindende voorwaarde(n) via de notaris gaat.

Mogelijk vind je deze pagina's ook interessant: