22-04-2024

Wet betaalbare huur voorkomt woekerhuren

Zorgen over toegang tot de vrije sector en stapeling
maatregelen

Update 22 april 2024: in de samenleving is er vanuit verschillende perspectieven draagvlak voor de Wet Betaalbare Huur. Daarom stelden wij – samen met andere organisaties – deze Steunverklaring op. Hierin leggen we uit waarom we voorstander zijn van de Wet Betaalbare Huur.

Position paper BLG Wonen in het kort:

Toegankelijke woningmarkt moet doel zijn van woningmarktbeleid. Gezonde wisselwerking tussen vrije huursector en koopsector is daarvoor essentieel;
Voor zowel huurders als verhuurders moet er voldoende plek zijn op de woningmarkt;
BLG Wonen staat achter de Wet Betaalbare Huur, omdat huurders recht hebben op een betaalbare huur;
Stapeling van (fiscale) maatregelen trekken een te zware wissel op woningbeleggers en verzachting is noodzakelijk.

31 januari 2024
In veel discussies over de woningmarkt staat het bouwen van woningen centraal. Niet zo gek als je weet dat het huidige tekort inmiddels wordt geraamd op 395.000 woningen. En daar zal het de komende jaren waarschijnlijk niet bij blijven. Het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Bureau voor de Statistiek verwachten dat de vergrijzing, de groei van eenpersoonshuishoudens en de komst van arbeidsmigranten de komende jaren doorzetten¹. Dit leidt tot nog meer vraag naar woningen. Toch zou volgens ons vooral ‘de toegankelijkheid van de woningmarkt’ centraal moeten staan in alle gesprekken. Want wat hebben koopstarters eraan als er huizen bijkomen die zij niet kunnen betalen? Of wat heeft de groeiende groep eenpersoonshuishoudens aan meer woningen, als er alleen eengezinswoningen worden gebouwd? Het draait dus niet alleen om méér woningen, maar vooral om passende woningen die aansluiten bij zowel de financiën als de wensen van woningzoekenden. Daarbij speelt uiteraard ook het toegankelijk houden van hypotheekoplossingen een grote rol. Voor BLG Wonen de reden om zich al jaren in te zetten voor de toegankelijkheid van de woningmarkt.

Toegankelijke woningmarkt alleen door goede wisselwerking huur en koop

Voor een toegankelijke woningmarkt is een goede wisselwerking tussen verschillende woonsegmenten essentieel. Er zijn naast koop- óók voldoende huurwoningen nodig. Wie koopt doet dat in principe voor de lange termijn. Maar er zijn ook veel mensen die een plek voor een paar jaar zoeken. Denk dan niet alleen aan studenten en expats, maar ook aan mensen die wachten op een nieuwbouwwoning, uit elkaar gaan of zich nog oriënteren op de woningmarkt. In een goed functionerende woningmarkt is er dus aandacht voor zowel de sociale en vrije huursector als voor de koopmarkt. Die wisselwerking tussen die woonsegmenten maakt de woningmarkt toegankelijk voor Nederlanders met verschillende financiën, huishoudvormen en bijpassende behoeften. Maar juist die wisselwerking is zeer problematisch op huidige woningmarkt.

Duurhuur tussen wal en schip

Een groep die bijzonder veel last heeft van de stagnerende wisselwerking tussen de huur- en koopmarkt zijn duurhuurders. Duurhuurders zijn huurders die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning, waardoor zij vaak noodgedwongen aangewezen zijn op de vrije huurmarkt. Daar betalen huurders een hoger deel van hun inkomen (37 %) aan woonlasten dan huurders in de sociale sector (31%) of mensen met een koopwoning (22%)². Door de hoge huren kunnen zij vaak niet sparen om later alsnog te kopen. Bovendien loopt een huurder in de 10 jaar dat hij duur huurt, zo’n 50.000 tot 70.000 euro³aan vermogensopbouw mis ten opzichte van iemand die in een vergelijkbare woning in het koopsegment woont. De hoge huren leiden daardoor al jaren tot een groeiende ongelijkheid in de samenleving.

Reden voor BLG Wonen om zich de afgelopen jaren actief in te zetten voor duurhuurders onder meer met pilots in 2019 en 2021. In die pilots werd naast de standaardlening ten opzichte van de woning (Loan-To-Value) en de lening ten opzichte van het inkomen (Loan-To-Income) ook het betaalgedrag van huurders meegewogen in de hypotheekbeoordeling. Daardoor ontstonden er soms toch meer koopkansen. Want wie langdurig zijn hoge huur kan betalen, zou ook vergelijkbare (of lagere) hypotheeklasten kunnen dragen. Door de aandacht voor de duurhuurproblematiek meldden zich de afgelopen jaren honderden duurhuurders bij BLG Wonen. Dat leidde tot een verrassend inzicht: veel van hen kwamen gewoon voor een standaardhypotheek in aanmerking en een deel had daarvoor een maatwerkoplossing nodig. Toch waren er ook duurhuurders die niet konden kopen en tegen vaak hoge huren in een huurwoning moesten blijven wonen.

Beeld van woningbelegger negatief

In de media worden excessen over hoge huren van huurders in kleine studio’s en appartementen uitgelicht. Het doet het imago van beleggers geen goed. De tone-of-voice in de media richting beleggers is vijandig. Beleggers moeten worden ‘geweerd, verboden, uitgekocht’. Een greep uit de krantenkoppen: ‘genoeg van beleggers op compleet gestoorde woningmarkt, ‘meer gemeenten anti-pandjesbaas’ en ‘huisjesmelkers weren, helpt dat de starter’?⁴ Hoewel de zorgen – mede door de toenemende duurhuurproblematiek – op zijn plaats zijn, verdienen de denkbeelden over beleggers ook op een aantal punten een correctie. Zo weten maar weinig mensen dat 80% van de vastgoedbeleggers maar één woning in zijn bezit heeft en daarmee geen ‘grote huisjesmelker’ is. Ook toont onderzoek van het Kadaster aan dat koopstarters in de regel opzoek zijn naar andere woningen (veelal rijtjeshuizen) dan woningbeleggers, die vaak investeren in appartementen. Zij vormen dus lang niet altijd een bedreiging voor elkaar. Verder is de vrije huursector maar 14% van de totale woningmarkt⁵. Dat woningbeleggers de woningmarkt beheersen is daarmee overtrokken.

    BLG Wonen staat achter de Wet Betaalbare Huur. Omdat niet iedereen dezelfde wensen en financiële middelen heeft, vinden wij het belangrijk dat er een grote variëteit blijft bestaan op zowel de huur- als de koopmarkt.  

Ommezwaai in overheidsbeleid

De gemiddelde belegger is niet alleen ontstemd over deze aanhoudende negatieve publiciteit, maar tevens over het in rap tempo veranderende overheidsbeleid. En daar hebben zij wel een punt. In eerdere perioden stimuleerden de overheid de vrije huursector. Zo werd onder minister Stef Blok in het kabinet Rutte I (2010-2012) de woningmarkt af verklaard en het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening opgeheven. Maar zo af was de markt ook weer niet: de vrije huursector werd flink leven ingeblazen. Dat gebeurde onder meer door tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar toe te staan en het ontbreken van maximale huurverhogingen. Ook werd het puntenstelsel op minder woningen van toepassing verklaard. Dit alles leidde ertoe dat de vrij huursector aantrekkelijker werd voor beleggers en in omvang toenam. Tegelijkertijd werd de sociale huursector voorbehouden aan de laagste inkomens en werd corporatie bezit onderhevig aan de verhuurdersheffing. Met de veranderende inkomensgrens voor de sociale huur en de versoepeling van de huurprijsregulering, ontstond een verschuiving van de sociale naar de vrije huursector. Door deze liberalisering nam het middeldure huursegment af.

Minister Hugo de Jonge heeft in de afgelopen jaren in het kabinet Rutte IV radicaal gebroken met dit laissez-faire beleid. Met een reeks aan maatregelen wil hij gelijke kansen voor starters en verhuurders creëren en daarvoor de vrije huursector behoorlijk aan banden leggen. Naast de wisseling van koers springt ook het aantal opeenvolgende maatregelen in het oog: de Wet differentiatie overdrachtsbelasting, de Wet toeristisch verhuur, de Wet opkoopbescherming en verruiming, regels rond de maximale huurverhoging, het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht. Daarnaast is ook de fiscale belasting van huur onderwerp van gesprek en wordt de huurprijsregulering in de vrije huursector in de Wet Betaalbare Huur nu beleid.
Met de Wet Betaalbare Huur beoogt minister De Jonge het voorkomen van excessieve huren door het Woningwaarderingsstelsel (WWS) uit te breiden naar een deel van de private sector. Het WWS wordt van toepassing op huurwoningen tot en met 186 punten. De daarbij behorende maximale huurprijs is € 1.123,13 (prijspeil juli 2023). De wet en het WWS zorgen ervoor dat de huurprijzen in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning.

Huurprijsregulering onterecht onder vuur

BLG Wonen steunt – mede gezien haar eerdere inzet voor duurhuurders - het doel van de Wet Betaalbare Huur om te hoge huren in het middensegment te voorkomen. Onderzoek van BLG Wonen uit 2022 liet namelijk zien dat 54% van de verhuurders in de vrije sector meer huur vraagt dan het WWS rechtvaardigt⁶. In de vier grootste steden bleek de overschrijding het grootst Alle wetgeving komt dan ook niet bepaald uit de lucht vallen. De aanleiding ligt in het tekort aan woningen en de daarmee stijgende huren, waardoor ook de duurhuurproblematiek is ontstaan. Verhuur is prima, tenzij er sprake is van woekerhuren. Dat creëert ongelijke situatie voor beleggers en huurders.

Verhuurhypotheek

Om iets aan die gelijke kansen te doen, heeft BLG Wonen in 2023 als eerste geldverstrekker in de markt een maatschappelijke variant van de verhuurhypotheek geïntroduceerd. Met deze Verhuurhypotheek kunnen verhuurders een woning verhuren, maar moeten zij zich wel committeren aan het Woningwaarderingsstelstel (WWS) van de rijksoverheid. Huurders profiteren zo van een reële huurprijs en verhuurders krijgen vanuit BLG Wonen gunstige productvoorwaarden, waardoor verhuur ook voor hen interessant blijft. Belangrijk, want de vrije huursector blijft voor iedereen die niet wil en kan kopen een belangrijk woonsegment.

Toegankelijke woningmarkt met plek voor huurders én verhuurders

Voor een toegankelijke woningmarkt is een gezonde vrije huursector en koopmarkt nodig. Op de woningmarkt is daarom een oplossing nodig die voor de huurder én de verhuurder plek biedt. De Wet Betaalbare Huur gaat woekerhuren tegen en komt daarmee tegemoet aan de huurders. Tegelijkertijd moet de woningmarkt ook voor verhuurders kansen bieden, omdat zij een belangrijke rol in de vrije huursector spelen. BLG Wonen pleit dan ook voor het herzien van de stapeling van wetgeving en de fiscale belasting van verhuren. Alleen als vanuit overheidswege de wetgeving goed gebalanceerd wordt doorgevoerd, is er echt ruimte voor zowel huurders als verhuurders. En dat zal leiden tot een betere toegankelijkheid in de vrije huursector. Belangrijk, want alle Nederlanders verdienen gelijke kansen. Maar omdat niet iedereen dezelfde wensen en financiële middelen heeft, is het belangrijk dat er een grote variëteit blijft bestaan op zowel de huur- als de koopmarkt.

^{1. Groei door vergrijzing en arbeidsmigratie}^{:Prognose: in 2035 vooral meer inwoners in en om grotere gemeenten | Planbureau voor de Leefomgeving}^{| Groei aantal eenpersoonshuishoudens:}^{Huishoudensprognose 2021-2070: Groei aantal huishoudens houdt aan | CBS}

^{2. Woo}^{nOnderzoek Nederland 2021}^{, pag 25 en 34: pdf (overheid.nl)}

^{3. Bron:}^{rapport BLG Wonen (2020)}

^{4. Voorbeelden van negatieve nieuwsberichten:}